核心结论：若房屋只能居住不能出售，在拟定合同时需明确限制转让条款，并围绕居住权、产权归属、违约责任等核心要素进行详细约定。以下为具体合同撰写要点及示例条款：
一、合同撰写核心要点
明确产权归属与限制
- 需在合同中写明房屋所有权归属（如甲方所有），并明确约定“乙方仅享有房屋居住权，未经甲方书面同意，不得以任何形式转让、抵押或出租该房屋”。
- 若房屋存在共有权人（如配偶、子女），需附共有权人同意书，避免后续纠纷。
居住权具体条款
- 约定居住期限（如固定年限或终身居住），并明确居住权终止条件（如乙方去世、违反合同约定等）。
- 列明乙方居住期间的使用规则（如不得擅自改建、不得从事违法活动等）。
违约责任与争议解决
- 设定乙方擅自转让房屋的违约金（如房屋市场价的20%-50%），并约定甲方有权单方解除合同。
- 明确争议解决方式（如协商不成，提交房屋所在地法院诉讼）。
二、合同示例条款（节选）
第一条 房屋基本情况
- 甲方将位于【地址】的房屋（产权证号：【】）提供给乙方居住使用。
- 甲方保证房屋产权清晰，无抵押、查封等权利限制。
第二条 居住权约定
- 乙方仅享有房屋居住权，居住期限自【年月日】至【年月日】（或“终身居住”）。
- 未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租、转借、抵押或出售，否则甲方有权立即收回房屋并要求乙方支付违约金【金额】。
第三条 甲方权利义务
- 甲方有权定期检查房屋使用情况，但需提前【天数】通知乙方。
- 甲方负责承担房屋主体结构维修费用，乙方负责日常维护。
第四条 乙方权利义务
- 乙方需按约定用途使用房屋，不得擅自改建或从事违法活动。
- 乙方居住期间产生的水电费、物业费等由乙方承担。
第五条 违约责任
- 若乙方违反本合同第二条约定，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金【金额】，同时赔偿甲方实际损失。
- 若甲方提前收回房屋，需提前【天数】通知乙方，并支付乙方【金额】作为补偿。
第六条 争议解决
本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成，提交房屋所在地人民法院诉讼。
三、注意事项
- 合同形式：建议采用书面形式，并由双方签字盖章，必要时可办理居住权登记（根据《民法典》第368条，居住权自登记时设立）。
- 公证与见证：若涉及大额财产或复杂关系，可对合同进行公证或邀请第三方见证，增强法律效力。
- 动态调整：若房屋产权状态发生变化（如甲方出售房屋），需及时修改合同或签订补充协议。
如有具体条款需要进一步细化或调整，可直接向我咨询。