核心结论：房屋买卖合同被确认无效后，购房款与房租能否抵消需分情况讨论，具体处理方式需结合合同无效原因、双方过错程度及实际损失综合判断。以下是分情况说明：
1. 合同无效的法定情形与处理原则
根据《民法典》第154-157条，合同无效的情形包括：
- 违反法律、行政法规强制性规定（如未取得预售许可）；
- 恶意串通损害他人权益；
- 行为人与相对人以虚假意思表示订立合同。
处理原则：合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2. 购房款与房租抵消的可行性分析
（1）购房款返还义务
- 卖方需返还买方已支付的购房款（含定金、首付款等）；
- 若房屋已交付，买方需返还房屋及占有期间产生的收益（如租金）。
抵消逻辑：若买方实际占有房屋并收取租金，卖方可主张以租金抵扣部分购房款返还义务，但需满足以下条件：
- 租金金额明确且无争议；
- 双方同意抵消或法院判决支持；
- 抵消后不损害第三方权益（如抵押权人）。
（2）过错分担对抵消的影响
- 卖方过错为主（如隐瞒房屋抵押、查封）：卖方需全额返还购房款，租金可能被认定为买方损失，需另行赔偿；
- 买方过错为主（如无购房资格）：买方无权主张租金抵扣，仍需全额返还购房款；
- 双方均有过错：法院可能按过错比例调整抵消金额（如卖方承担70%责任，则租金仅能抵扣30%购房款）。
3. 实务操作建议
固定证据：
- 保存购房合同、付款凭证、房屋交付记录；
- 收集租金收入证明（如租赁合同、转账记录）；
- 留存合同无效的证据（如行政处罚决定、司法鉴定报告）。
协商优先：
- 双方可签订书面协议，明确抵消金额及剩余款项支付方式；
- 协议需注明“抵消后互不追究其他责任”，避免后续纠纷。
诉讼路径：
- 若协商不成，可向法院起诉确认合同无效，并主张抵消；
- 法院将综合审查合同效力、过错比例及实际损失，作出公平裁决。
4. 风险提示
- 未经法院判决或双方确认，单方抵消可能被认定为违约；
- 若房屋已转售第三方，租金抵消可能涉及善意取得制度，需谨慎处理；
- 抵消后仍需办理房屋返还登记，避免产权纠纷。
总结：购房款与房租的抵消需以合同无效为前提，结合过错分担原则处理。建议双方先协商确定抵消方案，若无法达成一致，应及时通过法律程序解决。如有具体案件细节，可进一步向我咨询。