当房屋买卖合同被认定为无效时，房款的返还需要遵循一系列法律程序和原则，以确保双方的权益得到妥善处理。以下是对这一问题的详细解答：
一、合同无效的法律后果与基本原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。在房屋买卖合同中，若合同被确认无效，卖方因合同取得的购房款应当返还给买方。同时，如果合同无效是由于一方的过错导致的，过错方应承担相应的赔偿责任。若双方都有过错，则各自承担相应的责任。
二、房款返回的具体步骤
确认合同无效：
- 首先，需要通过法律途径（如诉讼或仲裁）来确认房屋买卖合同无效。这通常涉及对合同条款、双方当事人的行为以及相关法律法规的综合审查。
协商返还事宜：
- 在合同被确认无效后，买卖双方应首先尝试通过协商解决房款返还问题。双方可以就返还的金额、方式以及时间等达成一致意见，以简化后续的法律程序。
履行返还义务：
- 如果协商成功，卖方应按照约定的时间和方式将购房款返还给买方。如果协商不成，买方可以向法院提起诉讼，要求卖方返还购房款，并可能要求卖方承担相应的法律责任，如赔偿损失等。
处理相关费用：
- 在房款返还过程中，可能还需要处理一些相关费用，如税费、中介费等。这些费用的承担应根据双方的约定或法律法规的规定来确定。如果双方没有约定，且法律法规也没有明确规定，那么这些费用可能需要根据实际情况进行合理分担。
三、特殊情况下的处理
房屋已交付但无法返还：
- 如果房屋已经交付给买方，但由于某种原因（如房屋已被拆除或改建）无法返还给卖方，那么卖方可能无法直接收回房屋。在这种情况下，可以考虑通过折价补偿的方式来处理。即根据房屋的实际价值和市场情况，由买方向卖方支付相应的折价款。
房屋添附与价值评估：
- 如果买受人经出卖人同意对房屋进行了装修改造，且装修部分无法拆除或拆除将造成重大损失，那么出卖人在收回房屋时，需要对装修价值进行合理评估，并给予买受人相应的补偿。
房屋使用损耗：
- 如果买受人长期居住使用房屋导致房屋出现损耗，双方在协商折价补偿时，应综合考虑房屋的折旧、磨损等因素，以确定合理的补偿金额。
四、法律依据与建议
- 法律依据：主要依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条至第一百五十七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关司法解释。
- 建议：在遇到房屋买卖合同无效的情况时，建议当事人及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。同时，在签订房屋买卖合同时，应谨慎审查合同条款，确保合同合法有效，以避免后续纠纷的发生。
综上所述，房屋买卖合同无效时，房款的返还需要遵循法律程序和原则，确保双方的权益得到妥善处理。在处理过程中，应充分考虑各种特殊情况，并依据相关法律法规进行合理判断和决策。