针对“房子合同无效但不返还房屋”的问题，首先明确结论：合同无效后，原则上房屋应当返还，但具体处理需视情况而定，包括合同无效的原因、房屋的实际使用状况及双方过错程度等因素。
一、合同无效的法律后果与返还原则
根据《民法典》的相关规定，民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在房屋买卖合同无效的情况下，这一原则同样适用，即买受人原则上应将房屋返还给出卖人，出卖人则需退还购房款。
二、房屋不返还的可能情形与处理
房屋添附与价值评估：
- 若买受人经出卖人同意对房屋进行了装修改造，且装修部分无法拆除或拆除将造成重大损失，出卖人在收回房屋时需对装修价值进行合理评估并补偿。这种情况下，双方可以协商确定补偿金额，或委托专业机构进行评估。
- 处理建议：双方应就装修价值进行协商，并签订书面协议明确补偿金额和支付方式。若协商不成，可通过诉讼或仲裁解决。
房屋使用损耗与折旧：
- 买受人长期居住使用房屋导致的损耗，双方在协商折价补偿时应综合考虑房屋折旧、磨损等因素。这通常涉及到对房屋当前市场价值的评估。
- 处理建议：双方可以共同委托房地产评估机构对房屋进行评估，以确定合理的补偿金额。若对评估结果有异议，可通过法律途径解决。
合同无效的具体情形与责任分担：
- 房屋买卖合同可能因多种情形被认定无效，如违反法律法规强制性规定、恶意串通损害他人利益、无民事行为能力人或限制行为能力人未经法定代理人同意签订合同等。不同情形下的责任分担和赔偿方式需具体分析。
- 处理建议：在处理合同无效纠纷时，应首先明确合同无效的具体原因，然后根据过错程度确定责任分担。若双方均有过错，应各自承担相应的责任。
三、法律途径与程序
协商解决：
- 在处理房屋买卖合同无效纠纷时，首先推荐双方直接或通过信任的第三方（如村委会、人民调解委员会）进行面对面协商。在协商过程中，应保持冷静理性，明确各自责任和义务。
- 处理建议：力求就购房款返还、房屋返还及可能涉及的房屋增值/贬值、装修损失等问题达成一致，并形成书面协议，由双方签字确认。
申请仲裁（如有约定）：
- 若合同中约定了仲裁条款，协商不成时，权益受损方可向约定的仲裁机构提交仲裁申请。需准备仲裁申请书、合同文本及相关证据材料。
- 处理建议：仲裁机构将按规则组成仲裁庭审理，根据双方证据和陈述作出裁决。该裁决具有法律效力，可向法院申请强制执行。
提起诉讼：
- 若合同中没有仲裁条款或仲裁不成，权益受损方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。需准备民事起诉状、合同文本、付款凭证、交付凭证等相关证据材料。
- 处理建议：法院将安排开庭审理，双方需举证、质证和辩论。法院将根据事实和法律规定作出判决。若判决支持诉讼请求而被告不履行，原告可在规定期限内申请强制执行。
四、特殊注意事项
- 农村房屋买卖的特殊性：农村房屋买卖涉及土地性质、宅基地政策等复杂因素，处理时需特别谨慎。在签订农村房屋买卖合同时，应确保合同符合相关法律法规的规定，避免后续纠纷的发生。
- 及时咨询与行动：在整个处理过程中，建议及时向我咨询以获取准确的法律指导和帮助。同时，应保留好相关证据材料，以便在需要时提供证明。
综上所述，处理房子合同无效但不返还房屋的问题时，应综合考虑合同无效的原因、房屋的实际使用状况及双方过错程度等因素。通过协商、仲裁或诉讼等法律途径解决纠纷时，务必遵循法律法规的规定并保留好相关证据材料。 如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。