针对您签了认购书但房屋实际抵押状态未被告知的情况，您有权采取一系列法律措施来维护自己的权益。以下是从不同角度为您提供的详细分析和建议：

1. 合同效力与违约责任：

   • 合同效力：首先，需要审查认购书中的条款，特别是关于房屋抵押状态的披露义务。如果认购书中明确写了房屋是抵押状态，但开发商或销售方在实际操作中未履行告知义务，这可能构成对合同条款的违反，甚至可能涉及欺诈。
   • 违约责任：根据《民法典》的相关规定，如果一方未按照合同约定履行义务，另一方有权要求其承担违约责任。在此情况下，您有权要求开发商或销售方承担因未告知抵押状态而给您造成的损失。

2. 消费者权益保护：

   • 知情权：作为消费者，您在购买房屋时享有知情权，包括了解房屋的真实状况，如是否抵押、是否存在其他权利限制等。开发商或销售方未履行告知义务，侵犯了您的知情权。
   • 救济途径：您可以向消费者协会投诉，或者通过法律途径（如起诉）来维护自己的权益。在起诉时，您可以要求开发商或销售方承担违约责任，并赔偿因此给您造成的损失。

3. 具体法律措施：

   • 与开发商协商：首先，您可以尝试与开发商或销售方进行协商，要求其履行告知义务，或者解除合同并赔偿损失。
   • 发送律师函：如果协商无果，您可以委托律师发送律师函，正式要求开发商或销售方承担责任。
   • 提起诉讼：如果开发商或销售方仍然拒绝承担责任，您可以向法院提起诉讼，要求解除合同、返还已付款项，并赔偿因此给您造成的损失。在诉讼过程中，您需要提供充分的证据来证明开发商或销售方未履行告知义务。

4. 注意事项与证据收集：

   • 保留证据：在采取任何法律措施之前，请确保您保留了所有与购房相关的证据，包括认购书、付款凭证、与开发商或销售方的沟通记录等。
   • 及时行动：由于法律程序可能耗时较长，建议您在发现开发商或销售方未履行告知义务后尽快采取行动，以免错过维权时机。

针对您的情况，我建议您首先与开发商或销售方进行协商，要求其履行告知义务或解除合同并赔偿损失。如果协商无果，您可以考虑委托律师发送律师函或提起诉讼来维护自己的权益。在整个过程中，请确保您保留了所有相关证据，并及时采取行动。如果您需要进一步的法律帮助或咨询，请随时向我提问。