针对您提出的“租户搬走不按合同约定处理物品”的问题，这是一个涉及租赁合同履行和房东权益保护的重要事项。以下是我为您整理的详细处理步骤和建议：
一、初步沟通与协商
主动联系租户：
- 首先，您应通过合同中预留的联系方式（如电话、微信、邮箱等）主动与租户取得联系。
- 了解租户未搬走物品的具体原因，是否因临时困难或误解导致。
- 尝试与租户协商，给予合理的宽限期（如3-7天），以便其完成物品搬离。
书面确认沟通结果：
- 将沟通结果以书面形式（如短信、邮件或书面函件）记录下来，并要求租户确认回复。
- 这有助于为后续可能的法律行动提供证据。
二、依据合同条款采取行动
审查租赁合同：
- 仔细审查租赁合同中关于租赁期限届满后物品处理方式的约定。
- 确认租户的行为是否构成违约，以及违约时应承担的责任。
发送正式函件：
- 若租户未在宽限期内搬离物品，您应发送《限期搬离通知书》。
- 通知书中应明确告知租户合同到期的事实、违反合同约定的后果以及限定的搬离期限。
- 通过可留痕的方式送达（如邮政特快专递EMS），并保留寄送凭证。
张贴通知：
- 在租赁房屋门口等显眼位置张贴内容相同的通知，并拍照留存作为证据。
三、第三方见证下的处理
邀请见证人：
- 邀请社区工作人员、物业管理人员等中立的第三方作为见证人员。
- 这有助于增加处理过程的公正性和可信度。
清点记录物品：
- 在见证人见证下，对租户的物品进行全面清点。
- 详细记录每件物品的名称、数量、规格、状况等信息，并拍摄照片或录制视频作为证据。
物品存放与管理：
- 将租户的物品妥善整理并转移至安全的临时存放地点。
- 做好标识和管理，便于租户后续取回。
四、法律途径维权
提存物品：
- 若与租户无法取得有效联系或租户明确表示放弃物品，您可向有关部门办理提存手续。
- 将物品交由法定的提存机构保管，以避免物品损坏或丢失的风险。
提起诉讼：
- 若租户的行为给您造成了经济损失（如租金损失、保管费用等），您可向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。
- 在诉讼过程中，需提供充分的证据证明损失情况以及与租户行为之间的因果关系。
- 证据包括租赁合同、沟通记录、书面通知、见证人的证言、物品清点记录、照片和视频资料等。
申请强制执行：
- 在获得法院胜诉判决后，若租户仍拒绝搬走物品或履行赔偿义务，您可向法院申请强制执行。
五、全程保留证据
- 在整个处理过程中，您应严格保留相关证据。
- 这些证据将在后续可能出现的纠纷中发挥关键作用，有助于您维护自身合法权益。
六、总结与建议
- 在处理租户搬走不按合同约定处理物品的问题时，您应始终保持冷静和理性。
- 遵循法律法规和程序要求，确保自身行为的合法性和正当性。
- 通过积极与租户沟通、依据合同条款行事以及及时采取法律手段维护权益，您可以有效地解决这一问题并保护自身的合法权益。
希望以上建议能对您有所帮助。如果您在处理过程中遇到任何困难或疑问，建议咨询专业的法律人士以获取更具体的指导。