结论前置：债权人可在诉讼请求中主张抵押合同有效，但因未办理抵押登记，无法就抵押房产优先受偿，只能要求债务人以其他财产清偿债务；同时可主张债务人承担未办理抵押登记的违约责任（如有约定）。以下是具体分析：

1. 抵押合同效力与未登记的法律后果

根据《民法典》第402条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。若债务人仅与债权人签订抵押合同但未办理登记：

• 抵押合同有效：双方抵押意思表示真实，合同成立并生效，但抵押权未设立。
• 债权人权利受限：债权人无法就抵押房产优先受偿（即不能直接拍卖、变卖房产优先受偿），但可要求债务人以其他财产清偿债务。

诉讼请求示例： “请求判令被告（债务人）偿还借款本金XX元及利息，并确认原、被告签订的《房产抵押合同》合法有效；因未办理抵押登记，原告对抵押房产不享有优先受偿权，但被告应在其他财产范围内承担清偿责任。”

2. 主张债务人承担违约责任（如有约定）

若抵押合同中明确约定“债务人未办理抵押登记需承担违约责任”（如支付违约金、赔偿损失等），债权人可一并主张：

• 法律依据：《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
• 诉讼请求示例： “请求判令被告支付因未办理抵押登记的违约金XX元（或赔偿损失XX元）。”

3. 实务建议：完善诉讼请求的要点

• 明确事实依据：在诉状中详细描述抵押合同签订过程、未登记的原因（如债务人拒绝配合），并附上合同、沟通记录等证据。
• 区分请求权基础：
  • 主请求权：要求债务人清偿债务（基于借款合同）；
  • 次请求权：确认抵押合同效力（虽无优先权，但可固定事实）；
  • 补充请求权：主张违约责任（如有约定）。
• 风险提示：若债务人无其他财产，仅主张普通债权可能导致执行困难，需提前调查债务人财产状况。

4. 特殊情形：第三人提供抵押时的处理

若抵押房产为第三人所有，且第三人未配合登记，债权人可：

• 要求第三人继续履行登记义务（若房产未被查封、无权属争议）；
• 若第三人拒绝，可主张其承担连带赔偿责任（需证明第三人存在过错）。

总结：债权人应在诉讼请求中同时主张债务清偿、抵押合同效力确认及违约责任（如有），以最大限度保障权益。具体表述需结合合同条款和证据情况调整，如有疑问可进一步向我咨询。