过了质保期外墙渗水，物业不管，业主可以采取以下措施来维护自己的权益：
一、明确漏水原因及责任归属
请专业人员检查：
- 业主应首先请专业维修人员或经验丰富的师傅上门检查，准确确定漏水的具体位置及其原因。这一步至关重要，因为它将直接影响后续的责任判断和处理方式。
判断责任归属：
- 公共区域问题：若漏水由小区公共设施或公共部位（如屋顶、外墙等）的质量问题或自然老化导致，物业有责任进行维修管理。根据《物业管理条例》等相关规定，物业对小区公共部位负有维修、养护的义务。
- 业主专有部分问题：若漏水源于业主自家卫生间、厨房等专有部分的防水问题或管道破裂，一般由业主自行承担维修责任。但若是房屋建筑质量问题导致的专有部分漏水，即使过了保质期，也可能涉及开发商的责任，此时业主可考虑向开发商主张权利。
二、依据物业服务合同与物业沟通
查看合同：
- 业主应仔细查阅物业服务合同，了解其中关于房屋维修、养护等方面的具体约定。合同中可能明确规定了物业对公共部位的维修责任以及业主在特定情况下的权利。
书面通知物业：
- 若物业的不作为违反合同条款，业主应以书面形式向物业发送通知，详细说明漏水情况并要求其履行维修义务。同时，保留好书面通知的副本及发送凭证，以备后续维权使用。
沟通协商：
- 尝试与物业负责人友好沟通，强调问题的严重性及物业应承担的责任，要求其尽快安排维修。沟通过程中，注意记录并保留相关聊天记录、通话录音等证据。
三、寻求其他途径解决
向业主委员会反映：
- 若物业仍不处理，业主可向小区业主委员会反映情况。业主委员会有权监督物业履行职责，并可介入协调，督促物业解决漏水问题。在极端情况下，业主委员会还可考虑更换物业服务企业。
向相关部门投诉：
- 业主可向当地的房地产行政主管部门、物业管理协会或消费者协会等投诉物业的不作为。这些部门将对物业的行为进行调查和处理，以维护业主的合法权益。
自行维修并保留证据：
- 在物业不作为的情况下，业主可先行自费维修漏水问题。但务必妥善保留相关费用凭证，如维修合同、发票等，以备后续维权使用。若后续通过法律途径解决，这些费用凭证将成为重要的证据。
法律途径：
- 若上述途径均无法解决问题，业主可考虑向人民法院提起民事诉讼。在诉讼过程中，业主需准备充分的证据，证明漏水情况、责任归属以及物业的不作为等事实，要求物业承担相应的维修责任或赔偿责任。
四、总结与建议
- 保持冷静和理性：在处理房屋漏水问题时，业主应保持冷静和理性，依法依规行事。避免采取过激行为或言语攻击，以免加剧矛盾。
- 注重证据收集：业主应注重证据的收集和保留，如房屋漏水的照片、视频、维修人员的检查报告、与物业及相关部门的沟通记录等。这些证据将在后续维权过程中发挥重要作用。
- 积极了解法律法规：业主应积极了解相关法律法规和物业服务合同的具体内容，以便更好地维护自己的合法权益。在必要时，可寻求专业律师的帮助。
若您在处理此类问题时遇到任何困难或疑问，可以直接向我咨询。作为专业律师，我将为您提供详细的法律指导和帮助。