“以租代征”是违法的。以下从多个角度对“以租代征”的违法性进行详细分析：
一、法律定性
违反《土地管理法》
- 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外）。“以租代征”未经征收程序将集体土地用于非农建设，属于非法占地行为。
- 同时，该法第四十四条、第四十五条明确规定了农用地转为建设用地及土地征收的审批程序。“以租代征”绕过了这些法定审批程序，构成违法。
破坏耕地保护制度
- 《土地管理法》第三十五条明确禁止擅自占用耕地建窑、建坟或在耕地上建房、挖砂等行为。“以租代征”常导致永久基本农田被硬化、污染，严重损害粮食安全，违反了耕地保护制度。
规避法定税费
- “以租代征”通过租赁形式掩盖土地买卖实质，逃避土地出让金、耕地占用税等法定费用，造成国有资产流失，这也是违法的。
二、现实危害
对农民的权益侵害
- “以租代征”往往以低租金长期租用农民土地，农民收益大幅减少，与征地补偿标准相比差距显著。
- 土地被固化使用后，农民难以恢复原耕种条件，长期生产生活受到影响。
对国家利益的损害
- 规避土地出让程序导致财政收入减少，影响国家经济秩序。
- 破坏土地利用总体规划，影响区域发展布局，甚至可能威胁国家粮食安全。
法律风险传导
- 企业面临合同无效风险。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。“以租代征”合同若违反法律法规，将被认定为无效。
- 可能承担刑事责任。如非法占用农用地罪，根据相关法律规定，最高可处五年有期徒刑。
三、典型案例
以某企业“以租代征”建设厂房为例：
- 事实经过：A企业与村委会签订30年土地租赁合同，在未办理农用地转用审批的情况下，在50亩耕地上建设工厂。
- 处理结果：自然资源部门认定其行为构成非法占地，责令拆除建筑物并恢复土地原状，处以罚款；涉事村干部因协助违法行为被追责。
四、合规路径建议
依法办理征地手续
- 通过政府收储后出让方式获取土地使用权，缴纳土地出让金及相关税费，确保用地合法。
探索集体经营性建设用地入市
- 在符合国土空间规划的前提下，利用新《土地管理法》允许的集体土地入市政策（仅限工业、商业用途），实现合法用地。
采用合法租赁模式
- 短期租赁集体建设用地用于临时仓储、农业设施等非永久性项目，确保不改变土地用途，避免违法风险。
总结与建议：
“以租代征”看似降低用地成本，实则潜藏巨大法律风险与社会危害。企业应摒弃侥幸心理，主动拥抱合规路径；政府部门需强化监管力度，遏制此类违法行为蔓延。若您或您的企业面临用地问题，建议直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律建议。