土地以租代卖是违法的。以下是对此问题的详细分析：
一、法律依据
《中华人民共和国土地管理法》：
- 第二条明确规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让，但必须通过合法途径进行。这意味着，土地使用权的转让需要遵循严格的法律程序，不能通过简单的租赁形式来规避。
- 第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这一条款进一步限制了土地使用权的流转，防止了土地资源的滥用和非法转让。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：
- 第十九条明确指出土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。同时，该条例也规定了未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。这进一步规范了土地使用权的转让行为，防止了以租代卖等非法行为的产生。
二、违法性分析
规避法律监管：
- 以租代卖行为通常是为了规避国家对土地出让、转让的严格监管，逃避相关税费和审批程序。这种行为破坏了土地市场的正常秩序，损害了国家利益和公共利益。例如，通过长期租赁协议掩盖真实交易意图，实质是变相转让土地使用权，直接违反了《土地管理法》关于土地使用权转让的强制性规定。
损害集体利益：
- 在农村集体土地上，以租代卖可能导致农民失去土地权益，影响他们的生计和未来发展。同时，这种行为也可能引发土地纠纷和社会不稳定因素。因为以租代卖往往没有经过合法的审批程序，也没有保障农民的合法权益，容易引发矛盾和冲突。
法律风险高：
- 以租代卖的合同往往存在诸多法律漏洞和风险。一旦双方发生纠纷，承租人的权益可能难以得到有效保障。此外，这种行为还可能面临行政处罚和法律诉讼的风险。例如，根据《民法典》的相关规定，违反法律强制性规定的租赁合同可能被认定无效，导致当事人丧失法律保护。
三、法律后果与风险防范
合同无效：
- 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，违法的以租代卖合同将被认定为无效，双方需承担相应责任。这可能导致承租人无法获得土地使用权，甚至可能面临经济损失。
行政处罚与刑事责任：
- 违法的以租代卖行为可能面临罚款、没收违法所得等行政处罚。同时，如果情节严重，还可能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，受到刑事处罚。这将对个人或企业的声誉和未来发展造成严重影响。
风险防范：
- 在进行土地使用权流转时，务必确保所有操作都符合法律法规的要求。包括办理相关审批手续、遵守土地利用总体规划、不改变土地用途等。同时，建议咨询专业律师或相关法律机构，以确保合规性并降低法律风险。
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