先买后押的情况下,买受人并非绝对对抗不了抵押权。
在房产交易中,如果房产商先卖后押,即先将房屋出售给买受人,随后又将该房屋抵押给抵押权人,这就会引发买受人与抵押权人之间的权利冲突。关于买受人能否对抗抵押权人的执行,这取决于具体的法律事实和法律规定。
根据《执行异议与复议规定》的相关规定:
- 如果买受人满足一定条件,如签订合法有效的书面买卖合同、在查封前已合法占有该不动产、已支付全部价款或已按约支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等,那么买受人可以依据这些规定对抗抵押权人的执行。
- 特别是当买受人购买的是房地产开发企业名下的商品房,并且满足特定条件(如用于居住且名下无其他用于居住的房屋,已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等),买受人的物权期待权可以得到更特殊的保护。
考虑买受人的善意与否:
- 如果买受人在购买房屋时并不知晓且不应该知晓存在抵押权,同时也支付了合理的价款并且办理了相关手续(尽管可能未办理过户登记),那么在这种情况下,买受人也有可能对抗抵押权。
法律原则与实务判例:
- 法律上,已登记的抵押权通常具备优先受偿的权利。然而,在实务中,法院也会根据具体情况进行权衡,特别是当买受人的权益值得特别保护时(如消费者购房人、买受人物业经营用房等特殊情况)。
- 因此,买受人能否对抗抵押权,不仅取决于法律规定,还取决于具体的法律事实和法院的判断。
综上所述,先买后押的情况下,买受人并非绝对对抗不了抵押权。这取决于买受人的具体情况、法律规定以及法院的判断。如果买受人认为自己有权对抗抵押权人的执行,可以依法向法院提出执行异议或异议之诉来维护自己的权益。