不动产先抵押后买卖的法律效力需分情况讨论，核心结论如下：

1. 买卖合同效力通常有效
   根据《民法典》第215条，不动产物权合同（如房屋买卖合同）自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。即使房屋已抵押，只要合同不存在法定无效情形（如欺诈、胁迫、损害国家利益等），合同仍有效。
   示例：甲将已抵押给银行的房屋卖给乙，双方签订的买卖合同有效，但房屋过户可能因抵押权存在而受阻。

2. 物权变动效力受限
   抵押期间转让抵押财产需通知抵押权人，但无需抵押权人同意。物权变动效力分以下情况：

   • 已通知抵押权人且受让人知情：受让人支付合理对价并办理过户登记后，可取得房屋所有权，但抵押权不受影响（抵押权人仍可就该房屋行使抵押权）。
     
   • 未通知抵押权人或受让人不知情：
     
     • 若受让人善意取得（不知情且已办理过户），可能取得所有权，但抵押权人有权要求抵押人提供担保或提前清偿债务。
       
     • 若受让人知情，抵押权人可追及房屋行使抵押权，受让人面临房屋被拍卖、变卖的风险。
       
   • 受让人代为清偿债务：受让人可代替抵押人清偿债务以消灭抵押权，从而取得完整所有权。

3. 特殊情形下的合同效力风险

   • 未经抵押权人同意的转让：部分地方规定抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押物，可能导致无法办理过户。但若买方愿意代偿抵押贷款，仍可完成交易。
     
   • 卖家隐瞒抵押事实：若卖家未告知买方房屋已抵押，可能构成欺诈或无权处分，导致合同效力待定或无效。买方有权要求卖家承担违约责任或赔偿损失。

法律建议：

1. 买方角度：

   • 签订合同前，务必通过不动产登记中心查询房屋抵押状态。
     
   • 在合同中明确约定违约责任（如卖家隐瞒抵押事实需双倍返还定金或赔偿损失）。
     
   • 考虑要求卖家提前清偿债务或提供担保，以消除抵押权障碍。
     

2. 卖方角度：

   • 转让已抵押房屋时，应及时通知抵押权人，并告知买方抵押情况。
     
   • 避免隐瞒抵押事实，否则可能承担合同无效或违约责任。
     

法律依据：

• 《民法典》第215条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
  
• 《民法典》第406条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
  

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