在“先卖后抵押”的情况下，通常买卖合同的效力优先于抵押权，但具体还需根据抵押权人是否知情等因素来判断。以下从不同角度为你详细分析：

一、一般原则：买卖合同效力优先

在大多数情况下，如果房屋或财产已经先出售给了买受人，并且买受人已经支付了部分或全部价款，或者已经实际占有、使用了该财产，那么买卖合同的效力是优先于后续设立的抵押权的。这是因为，买卖合同是双方真实意思的表示，且买受人已经基于合同取得了相应的权益，这种权益应当受到法律的保护。

二、抵押权人知情情况下的影响

1. 抵押权人知情且同意：

   • 如果抵押权人在设立抵押权时，已经知晓该财产已经出售给了买受人，并且同意以该财产作为抵押物，那么在这种情况下，抵押权仍然是有效的。但是，如果后续因为抵押权的实现而导致买受人的权益受到损害，买受人可以向出卖人主张违约责任，要求出卖人承担相应的赔偿责任。

2. 抵押权人不知情：

   • 如果抵押权人在设立抵押权时，并不知晓该财产已经出售给了买受人，那么在这种情况下，抵押权人基于善意取得的原则，仍然可以对该财产行使抵押权。但是，如果买受人能够证明抵押权人并非善意（例如，出卖人与抵押权人恶意串通，损害买受人的利益），那么买受人可以主张抵押权无效，并要求恢复自己的权益。

三、特殊情况：买受人未取得所有权或使用权

如果买受人虽然与出卖人签订了买卖合同，但并未实际取得财产的所有权或使用权（例如，因为出卖人并未将财产交付给买受人，或者因为财产上存在其他权利限制导致买受人无法取得所有权），那么在这种情况下，如果出卖人后续将该财产抵押给了第三人，并且抵押权已经设立，那么买受人可能无法直接主张买卖合同的效力优先于抵押权。此时，买受人可能需要通过其他途径（如诉讼）来维护自己的权益，例如要求出卖人承担违约责任、赔偿损失等。

四、法律建议

1. 对于买受人：

   • 在签订买卖合同时，务必要求出卖人提供财产的权属证明，并核实财产上是否存在其他权利限制（如抵押、查封等）。
   • 如果可能的话，可以在合同中约定出卖人不得在合同履行期间将财产抵押给第三人，以保障自己的权益。
   • 在支付价款或接收财产时，务必保留好相关证据（如转账记录、收据、交接单等），以便在后续发生纠纷时能够证明自己的权益。

2. 对于抵押权人：

   • 在设立抵押权前，务必对抵押物进行充分的调查和了解，确保抵押物上不存在其他优先权益（如买卖合同的权益）。
   • 如果可能的话，可以要求出卖人提供抵押物的权属证明和买卖合同等相关文件，以便核实抵押物的真实情况。
   • 在设立抵押权时，务必确保抵押合同的合法性和有效性，并按照法律规定办理抵押登记手续。

在实际操作中，如果遇到“先卖后抵押”的情况，建议及时咨询专业律师，以便根据具体情况制定合适的法律策略。如果你有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。