预告抵押登记被第三人查封，并不直接导致预告抵押失效。下面我将对此进行详细分析：

一. 预告抵押登记的法律效力

1. 预告抵押登记是为了保障将来实现抵押权而进行的预先登记，它具有一定的法律效力，可以对抗后续的其他物权变动。
2. 根据相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，即使房产被第三人查封，只要预告抵押登记在先，且未经预告登记的权利人（即抵押权人）同意，该查封行为并不影响预告抵押登记的效力。

二. 第三人查封对预告抵押登记的影响

1. 第三人查封房产通常是因为该第三人与房产所有人之间存在法律纠纷，导致房产被法院采取保全措施。
2. 然而，这种查封并不改变房产的物权归属，也不直接影响已经办理的预告抵押登记。除非法院在执行过程中裁定撤销或注销预告抵押登记，否则预告抵押登记仍然有效。

三. 办不了产权证与预告抵押失效的关系

1. 办不了产权证可能是由于多种原因造成的，包括但不限于房产被查封、开发商未完成初始登记等。
2. 但无论何种原因，只要预告抵押登记已经办理且未被法院裁定撤销或注销，那么预告抵押就不会因为办不了产权证而失效。

综上所述，预告抵押登记被第三人查封并不直接导致预告抵押失效。预告抵押登记的法律效力仍然存在，可以对抗后续的其他物权变动。如果房产被查封导致无法办理产权证，建议尽快与查封法院及抵押权人协商解决，以维护自己的合法权益。如有进一步需要，您可以继续咨询我。