针对您提出的“土地未办理农用地转用审批手续出租，合同效力如何”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
一、合同效力认定
基本规定：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，建设占用土地，特别是涉及农用地转为建设用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。
- 若土地未办理此审批手续即进行出租，根据法律及行政法规的强制性规定，该出租行为可能被视为无效。
特殊情况：
- 在一审法庭辩论终结前，如果出租方能够补办并取得合法的农用地转用审批手续，那么合同可以被认定为有效。
其他影响因素：
- 出租人必须是拥有土地承包经营权或建设用地使用权等合法权利的主体，否则合同也可能无效。
- 若合同存在违背公序良俗、欺诈胁迫等情形，同样可能被认定无效。
- 合同应符合法律规定的形式要件，如必须采用书面形式等。
二、合同无效的法律后果
返还财产：
- 合同无效后，双方应返还因合同取得的财产。出租方应退还已收取的租金，承租方应返还租赁的土地。
折价补偿：
- 如果承租人对土地进行了改良且无法恢复原状，出租方可能需要对改良价值进行折价补偿。
过错赔偿：
- 有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，则各自承担相应的责任。
三、实际案例分析
以冯某与张某的场地租赁合同纠纷为例，张某将未办理农用地转用审批手续的农用地出租给冯某用于非农业用途。由于张某未取得任何产权证明，也未办理土地用途变更的相关审批手续，因此双方签订的《场地租赁合同》被认定为无效合同。在此情况下，冯某要求张某承担违约责任不符合法律规定，而是应综合考虑双方的实际履行情况及过错，依据公平原则和诚实信用原则进行酌情赔偿。
四、建议与总结
建议：
- 在签订土地租赁合同前，务必确认土地是否已办理农用地转用审批手续，以确保合同的合法性。
- 如果土地尚未办理审批手续，建议出租方尽快补办相关手续，以避免合同无效的风险。
- 双方应在合同中明确约定各自的权利义务及违约责任，以便在发生纠纷时能够有据可依。
总结：
- 土地未办理农用地转用审批手续即出租的，合同可能无效。但如果在法庭辩论终结前补办并取得审批手续，合同可以认定为有效。
- 合同无效后，双方应返还财产、折价补偿，并根据过错情况承担相应责任。
- 在实际操作中，应严格遵守相关法律法规，确保合同的合法性和有效性。