关于划拨土地出租未经批准时租赁合同的效力问题，结论如下：

1. 一般情况下，未经批准的划拨土地租赁合同可能被认定为无效

   • 法律依据：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。而第四十五条明确规定了划拨土地使用权出租需满足的条件，包括土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，领有国有土地使用证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，以及依照规定签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出让金等。若未满足这些条件并获得批准，擅自出租划拨土地，则可能违反法律法规的强制性规定。
   • 法律后果：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，未经批准擅自出租划拨土地的租赁合同，可能因违反法律法规的强制性规定而被认定为无效。

2. 特殊情况下，合同可能被认定为有效或部分有效

   • 事后补办批准手续：如果租赁合同签订后，双方能够积极补办相关批准手续，并满足法律法规规定的条件，那么合同可能被认定为有效。这取决于具体案件的情况以及相关法律法规的适用。
   • 合同部分条款有效：在某些情况下，即使租赁合同整体因未经批准而无效，但合同中的部分条款（如租金支付方式、租赁期限等）可能仍然有效。这需要根据合同的具体内容以及相关法律法规进行综合判断。

3. 实务建议

   • 谨慎签订合同：在签订划拨土地租赁合同前，务必确认是否已获得相关批准，并满足法律法规规定的条件。避免因未经批准而签订无效合同，导致双方权益受损。
   • 及时补办手续：如果合同签订后发现未经批准，应尽快与相关部门沟通，补办批准手续，以降低合同无效的风险。
   • 咨询专业律师：在涉及划拨土地租赁等复杂法律问题时，建议咨询专业律师，以获取更具体、更专业的法律意见。

举例说明：假设某公司未经批准，擅自将一块划拨土地出租给另一家公司用于商业经营。后因租金支付问题产生纠纷，双方诉至法院。法院在审理过程中发现，该租赁合同未经相关部门批准，违反了法律法规的强制性规定。因此，法院可能认定该租赁合同无效，并判决双方返还已支付的租金和占用的土地。

进一步思考：在处理划拨土地租赁纠纷时，除了关注合同的效力问题外，还应考虑双方的实际履行情况、过错程度以及是否存在其他违法违规行为等因素。这些因素都可能对案件的最终判决产生影响。因此，在处理此类纠纷时，建议全面收集证据，咨询专业律师，以制定更合理的诉讼策略。