抵押预告登记失效是一个涉及不动产预告登记制度的重要问题。以下是对抵押预告登记失效的详细讲解：

一、抵押预告登记的概念

抵押预告登记，又称预抵押登记，是指购房者与开发商签订购房合同、购房者与银行签订借款合同后，向登记机关申请预告登记的同时合并办理预抵押登记。这是一种临时性的登记行为，目的在于当不动产物权变动中债权关系成立和物权交付不同步的情况下，能以上述登记行为对抗第三人的物权，以保障权利人将来物权的实现。

二、抵押预告登记失效的条件

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，抵押预告登记失效主要存在以下几种情形：

1. 债权消灭：

   • 如果债权关系（如借款合同）已经消灭，那么预告登记也就失去了其存在的基础，自然会失效。

2. 自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记：

   • 这里的“能够进行不动产登记”指的是具备办理本登记（即正式抵押登记）的条件。然而，这一期限的计算并非以客观上具备办理条件为起点，而是以权利人主观上知道或应当知道能够进行本登记之日为起点。
   • 如果权利人在知道或应当知道后九十日内未申请正式登记，那么预告登记将失效。

三、抵押预告登记失效的判定

在判定抵押预告登记是否失效时，需要考虑以下几个因素：

1. 权利人是否知情：

   • 如前所述，期限的计算以权利人主观上知道或应当知道为起点。因此，需要判断权利人是否对能够办理本登记的情况有所知情。

2. 是否存在过错：

   • 如果权利人因自身原因（如疏忽、怠于行使权利等）未能在规定期限内申请正式登记，那么通常会被认为存在过错，从而导致预告登记失效。
   • 相反，如果权利人已经尽到了合理的注意义务，但由于客观原因（如开发商未及时告知、登记机构延迟等）导致未能在规定期限内申请正式登记，那么通常不会被认为存在过错，预告登记也就不会失效。

3. 是否具备办理条件：

   • 当然，无论权利人是否知情或是否存在过错，如果客观上根本不具备办理本登记的条件（如建筑物尚未竣工、权属存在争议等），那么预告登记自然也无法转化为正式登记，但这种情况下通常不会直接认定预告登记失效，而是会等待条件具备后再进行判定。

四、抵押预告登记失效的法律后果

如果抵押预告登记失效，那么权利人将失去基于该预告登记所享有的优先受偿权等权利。同时，如果因权利人自身原因导致预告登记失效，还可能面临违约责任等法律后果。

综上所述，抵押预告登记失效是一个涉及多个因素的问题，需要综合考虑权利人的知情情况、是否存在过错以及是否具备办理条件等因素进行判定。在实际操作中，建议权利人密切关注相关情况的变化，并及时采取必要的措施以保护自己的合法权益。