房子签协议不过户，在符合法定条件下协议是有效的，但存在诸多法律风险和潜在问题。以下是对此问题的详细分析：

协议的有效性

1. 合同成立要件：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，只要双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，所签订的协议即为有效。这意味着，即使房屋未过户，双方签订的买卖协议在满足上述条件时也是有效的。
2. 物权与债权区分：需要明确的是，签订房屋买卖协议属于债权行为，而房屋过户则属于物权变动。债权行为的效力并不直接等同于物权的取得。即使签订了有效的买卖协议，如果未办理过户手续，买方并未实际取得房屋的所有权。

潜在风险

1. 物权未转移风险：房屋的所有权并不会因为签订了协议就发生变动。只有经过依法登记，即办理过户手续后，房屋所有权才会转移到新的权利人手中。如果卖方反悔，将房屋卖给他人并办理了过户登记，那么新的买家将取得房屋所有权，而原协议的买方只能追究卖方的违约责任，而无法直接获得房屋的所有权。
2. 面临债权风险：若卖方存在债务纠纷，其名下的房屋可能会被债权人申请查封、拍卖等执行措施。此时，即便买方已签订房屋协议并支付了部分或全部款项，仍可能面临无法取得房屋的风险。因为债权人有权依据法律规定对债务人的财产进行处置。
3. 一房二卖风险：由于房屋未过户，卖方可能将房屋再次出售给第三方，导致买方无法取得房屋所有权。
4. 卖方违约风险：卖方可能因房价上涨或其他原因反悔，拒绝履行过户义务。
5. 政策变化风险：如限购、限贷等政策的变化可能影响房屋的交易和过户。
6. 执行困难：若发生纠纷，虽然可以依据协议追究对方的违约责任，但在执行过程中可能面临诸多困难，如卖方名下无其他财产可供执行等。

特殊情形下协议可能无效

1. 主体不适格：如无民事行为能力人（8周岁以下的未成年人、不能辨认自己行为的成年人）签订的房屋买卖协议无效。
2. 欺诈、胁迫且损害国家利益：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，且该行为损害了国家利益的，合同无效。
3. 恶意串通：如果买卖双方恶意串通，签订房屋买卖协议的目的是为了损害第三人（如债权人）的合法权益，那么该协议无效。
4. 违反法律法规的强制性规定：如买卖违法建筑等违反法律法规强制性规定的房屋，所签订的协议无效。
5. 违背公序良俗：协议内容如果违背了社会公共秩序和善良风俗，也可能被认定为无效。

法律建议

1. 及时办理过户：为避免潜在风险，建议在签订房屋买卖协议后尽快办理过户手续。
2. 约定违约责任：在协议中明确约定双方的违约责任，包括违约金、赔偿损失等条款，以增加违约成本。
3. 资金监管：通过银行转账等方式支付购房款，并保留好相关凭证，以便在发生纠纷时提供证据。
4. 全面了解房屋情况：在签订协议前，全面了解房屋的所有情况，包括是否存在纠纷、抵押或查封等情况，以及房屋是否为共有财产等。

举例说明：假设甲将一套暂时无法过户的房屋卖给乙，双方签订了房屋买卖合同。如果该合同满足合同成立要件，且不存在特殊情形导致协议无效，那么该合同是有效的。但是，由于房屋未过户，乙并未实际取得房屋的所有权。如果甲后来反悔，将房屋卖给丙并办理了过户登记，那么丙将取得房屋所有权，而乙只能追究甲的违约责任。

总结来说，虽然房子签协议不过户在符合法定条件下协议是有效的，但双方应当充分了解并考虑不过户带来的风险和潜在问题。为了确保自身权益得到最大保障，建议在签订协议前全面了解房屋的所有情况，并确保协议内容合法有效。如果条件允许，最好还是能够办理过户手续，以真正实现房屋所有权的转移。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。