核心结论：以租代售合同中约定一年租金远高于现实租金且构成违约时，租金退还问题需结合合同条款、违约情形及法律规定综合判断，具体分以下情况处理：

1. 合同明确约定违约责任时

若合同中已明确约定“租金高于市场价构成违约时的处理方式”（如退还差额、解除合同并返还全部租金等），则直接按合同条款执行。

• 示例：合同约定“若租金超过市场价20%，出租方需退还超出部分”，则违约方（出租方）应按约定退还差额。
  
• 关键点：需证明“现实租金”的具体金额（如通过评估报告、周边同类房屋租金对比等），以确定差额部分。

2. 合同未约定违约责任时

若合同未明确约定，则需根据《民法典》中关于“显失公平”或“违约责任”的规定处理：

• 显失公平情形：若租金显著高于市场价（如超过30%以上），且承租方在签订合同时处于明显弱势地位（如信息不对称、被迫接受条款等），可主张撤销合同或调整租金，并要求退还多付部分。
  
• 一般违约情形：若租金虽高于市场价，但不构成显失公平，则需按实际损失主张赔偿。例如：
  
  • 若出租方未按约定提供房屋（如房屋存在瑕疵、未履行维修义务等），承租方可要求减少租金或解除合同，并退还剩余租金；
    
  • 若承租方单方违约（如提前退租），则需按合同约定支付违约金，但违约金过高时可请求法院调整（通常不超过实际损失的30%）。

3. 以租代售合同的特殊性

以租代售合同通常兼具租赁与买卖性质，若合同目的是最终转让房屋所有权，则租金可能包含“购房款预支”性质。此时需区分：

• 若租金部分明确为“购房款”：违约时需按买卖合同规则处理（如返还购房款、支付违约金等）；
  
• 若租金仅为租赁费用：则按租赁合同规则处理，退还规则同上。

操作建议

1. 收集证据：包括合同文本、市场租金评估报告、付款凭证、沟通记录等，以证明租金过高及违约事实；
   
2. 协商解决：优先与对方协商退还差额或调整租金，降低诉讼成本；
   
3. 诉讼/仲裁：若协商无果，可向法院起诉或按合同约定申请仲裁，主张退还多付租金或赔偿损失。

提示：具体案件需结合合同条款及实际履行情况分析，建议提供合同文本及详细背景后进一步咨询。