结论：在建工程烂尾后，即便拍卖不成、变卖也不行，施工单位的优先受偿权在符合法定条件的情况下仍然续存。

分析如下：

1. 优先受偿权的法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这一条款明确规定了施工单位在发包人未支付价款时，享有对建设工程的优先受偿权。

2. 优先受偿权的续存条件：

   • 优先受偿权的续存并不完全依赖于工程的拍卖或变卖成功。只要施工单位与发包人之间的建设工程合同关系有效，且发包人未按照约定支付价款，施工单位就有权主张优先受偿权。
   • 即便工程烂尾，无法通过拍卖或变卖方式实现价款回收，施工单位仍然可以通过法律途径，如向法院提起诉讼，要求确认其对工程的优先受偿权，并在工程最终处置（如折价、拍卖等）时优先受偿。

3. 优先受偿权的行使方式：

   • 施工单位在行使优先受偿权时，应首先与发包人进行协商，尝试通过协议方式将工程折价或确定拍卖方案。
   • 若协商无果，施工单位可以向人民法院提起诉讼，请求法院确认其对工程的优先受偿权，并判决发包人支付相应价款。在诉讼过程中，施工单位可以申请法院对工程进行保全，以防止工程被进一步处置导致其优先受偿权受损。

4. 特殊情况下的考虑：

   • 如果工程烂尾是由于发包人破产等原因导致，施工单位在行使优先受偿权时还需考虑破产法的相关规定。在破产程序中，施工单位的优先受偿权可能受到一定限制，如需按照破产法的规定申报债权、参与破产分配等。
   • 另外，如果工程烂尾后，工程本身的价值已经大幅降低，甚至不足以覆盖施工单位的优先受偿权，施工单位在行使权利时也需做好相应的心理准备和法律应对。

建议：

• 施工单位在遇到在建工程烂尾且拍卖、变卖不成的情况时，应及时咨询专业律师，了解自身权利和义务，制定合适的法律策略。
• 施工单位应保留好与发包人之间的合同、付款凭证等相关证据，以便在行使优先受偿权时提供有力支持。
• 在行使优先受偿权的过程中，施工单位应积极与发包人、法院等相关方进行沟通协商，争取以最合理、最有效的方式实现自身权益。

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