关于您提出的“开发商借款合同是否有效”的问题，这确实是一个涉及法律效力和合同条款的重要问题。以下是我为您提供的详细解答：

首先，我们需要明确的是，借款合同的有效性并不直接取决于开发商的身份或状态，而是取决于合同本身是否满足法律规定的有效条件。这些条件包括：

1. 主体合格：借款合同的双方，无论是开发商还是其他借款人，以及贷款方（如银行或其他金融机构），都必须具备相应的民事行为能力。这意味着他们必须是能够独立承担法律责任的主体。

2. 意思表示真实：合同内容必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫或重大误解等情形。如果一方以欺诈手段使另一方签订合同，受欺诈方有权请求撤销该合同。

3. 内容合法且明确：借款用途必须合法，不得用于非法活动。同时，合同应明确借款金额、用途、利息计算（利率需在法律规定的范围内）、借款日期、还款时间等关键条款。

4. 形式合规：借款合同一般应采用书面形式，以确保合同的明确性和可证明性。特别是金融机构作为贷款方时，书面形式通常是强制性的。

5. 不违反法律法规强制性规定和公序良俗：合同的内容和订立过程必须遵守法律法规的强制性规定，不得违背社会公共利益和公序良俗。

现在，我们回到您的问题上。如果开发商作为借款人，与贷款方签订了借款合同，并且该合同满足了上述所有有效条件，那么这份合同就是有效的。即使开发商后来出现跑路或其他违约情况，这并不会影响借款合同本身的法律效力。贷款方仍然有权要求开发商按照合同约定履行还款义务。

当然，如果开发商的违约行为导致了合同无法继续履行或其他严重后果，贷款方可以通过法律途径来维护自己的权益，比如起诉要求开发商偿还剩余贷款本息，并可能处置抵押的财产（如果合同中有相关约定）。

最后，我想强调的是，在签订任何借款合同时，双方都应该仔细审查合同条款，确保合同的有效性和合法性。特别是要注意借款用途的合法性、利率的约定以及合同形式的合规性等方面的问题。如果您对合同条款有任何疑问或不确定的地方，建议咨询专业的法律人士或机构以获取更准确的解答和建议。