结论：在承租人承租房屋时抵押权在前、承租在后的情况下，债权人行使抵押权时，承租人的租赁权原则上不受影响，但存在特定情形下租赁关系可能被解除的风险。以下从不同角度进行详细分析：

一、法律原则与规定

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这一原则体现了“买卖不破租赁”的精神，即租赁关系在租赁物所有权变动时仍然有效，对新的所有权人具有约束力。因此，在抵押权设立在前、租赁在后的情况下，如果承租人已经实际占有并使用租赁物，其租赁权原则上应受到保护。

二、具体情形分析

1. 抵押权实现时的处理

   • 当债权人行使抵押权，如通过拍卖、变卖等方式处置抵押物时，承租人仍然享有租赁权，新的所有权人应继续履行原租赁合同，除非租赁合同中有特别约定或法律另有规定。
   • 如果新的所有权人希望解除租赁关系，通常需要与承租人协商一致，或者通过法律途径证明租赁关系的存在对其行使所有权构成了严重阻碍，且这种阻碍无法通过其他方式解决。

2. 租赁关系可能被解除的情形

   • 租赁合同无效或被撤销：如果租赁合同本身存在无效或被撤销的情形，如违反法律、行政法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等情形，那么租赁关系可能自始无效或被撤销，承租人的租赁权将不受保护。
   • 承租人严重违约：如果承租人在租赁期间严重违反租赁合同的约定，如拖欠租金、擅自改变房屋结构等，出租人（在抵押权实现后可能变为新的所有权人）有权解除租赁合同，收回房屋。
   • 抵押权实现方式对租赁关系的影响：在某些特殊的抵押权实现方式中，如抵押物被直接折价给债权人，且债权人明确表示不接受租赁关系的存在，那么租赁关系可能会被解除。但这种情况较为罕见，且需要满足严格的法律条件。

三、法律建议

1. 承租人角度

   • 在签订租赁合同前，承租人应仔细核查房屋的权属状况，包括是否存在抵押权等。如果发现房屋已被抵押，应要求出租人提供抵押权人的同意出租证明或相关文件。
   • 在租赁期间，承租人应妥善保管租赁合同及相关凭证，以备不时之需。同时，应按时支付租金，遵守租赁合同的约定，避免违约行为导致租赁关系被解除。

2. 债权人角度

   • 在设立抵押权时，债权人应充分了解抵押物的使用状况，包括是否存在租赁关系等。如果发现抵押物已被出租，应要求抵押人提供租赁合同及相关凭证，并评估租赁关系对抵押权实现的影响。
   • 在行使抵押权时，债权人应遵循法律程序，尊重承租人的合法权益。如果希望解除租赁关系，应与承租人协商一致或通过法律途径解决。

四、可能后果

• 如果承租人的租赁权得到保护，其将继续享有租赁物的使用权，直至租赁合同期满或双方协商一致解除租赁关系。
• 如果租赁关系被解除，承租人将需要搬离租赁物，并可能面临寻找新住所、支付违约金等后果。同时，如果承租人因租赁关系被解除而遭受损失，有权要求出租人（或新的所有权人）承担相应的赔偿责任。

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