小区违建者和物业签订的协议，其有效性需根据具体情况来判断，不能一概而论。以下从几个关键角度进行分析：

1. 协议内容合法性：

   • 如果协议内容涉及对违法建筑的确认、保护或利用等违法事项，那么该协议因违反法律强制性规定而无效。例如，协议中约定物业对违建提供特殊服务或保护，以规避执法部门的查处，这样的条款显然是非法的。
   • 如果协议内容主要是关于违建者承诺自行拆除违建、恢复原状，并约定了相应的违约责任等合法事项，那么这部分协议内容在双方自愿、平等的基础上签订，且不违反法律强制性规定，是有效的。

2. 协议签订主体资格：

   • 物业作为小区的管理者，其职责是维护小区的公共秩序和公共利益，包括对违法建筑的监督和管理。但物业本身并不具备对违法建筑进行处置的法定权力，除非得到相关行政部门的授权或委托。
   • 违建者作为违法建筑的建造者或使用者，其本身并不具备合法建造或使用该建筑的资格。因此，违建者在签订协议时，其主体资格可能受到质疑，特别是当协议内容涉及违法建筑的处置时。

3. 协议签订程序合法性：

   • 协议的签订应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。如果物业利用其在小区管理中的优势地位，强迫违建者签订不公平的协议，或者违建者在签订协议时存在重大误解、欺诈、胁迫等情形，那么该协议可能因签订程序不合法而被撤销或认定无效。

4. 法律后果与风险：

   • 即使协议在形式上看起来合法有效，但如果其内容涉及违法建筑，那么违建者仍然可能面临行政处罚、强制拆除等法律后果。物业如果参与或协助违建者逃避执法部门的查处，也可能承担相应的法律责任。
   • 对于物业来说，与违建者签订涉及违法建筑的协议，不仅可能损害小区其他业主的合法权益，还可能影响物业的声誉和信誉，甚至引发法律纠纷。

建议：

• 对于违建者来说，最好的做法是自行拆除违建、恢复原状，以避免可能的法律后果和风险。
• 对于物业来说，应当积极履行管理职责，对违法建筑进行监督和管理，并及时向相关行政部门报告。在与违建者沟通时，应当保持客观、公正的态度，避免签订涉及违法建筑的协议。
• 如果双方确实需要就违建问题进行协商或签订协议，建议咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和有效性。

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