建房合同没有实际建房，合同本身并不因此直接无效，但其效力及后续处理需根据具体情况分析。以下从不同角度为你详细阐述：
合同效力层面
合同成立与生效的基本条件：
- 合同成立需满足双方意思表示一致，即要约与承诺达成合意。建房合同中，双方就建房相关事宜（如房屋规格、价款、工期等）达成一致，合同即成立。
- 合同生效一般要求当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。只要建房合同满足这些条件，即使未实际建房，合同在成立时即生效。
未实际建房对合同效力的影响：
- 未实际建房本身并不直接导致合同无效。合同无效的情形通常包括：无民事行为能力人实施的民事法律行为、以虚假的意思表示实施的民事法律行为、违反法律或行政法规的强制性规定的民事法律行为（但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外）、违背公序良俗的民事法律行为、行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为。若建房合同不存在这些情形，即使未建房，合同依然有效。
合同履行层面
违约责任：
- 如果合同中明确约定了建房的时间、标准等条款，一方未按约定履行建房义务，则构成违约。例如，合同约定承包方应在某年某月某日前完成房屋主体建设，但承包方未按时开工或未完成建设，发包方有权要求承包方承担违约责任。违约责任的形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。
- 赔偿损失的计算：若因未建房给对方造成损失，赔偿范围应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。例如，发包方因承包方未建房而错过房屋出售的最佳时机，导致预期收益减少，若承包方在订立合同时能够预见到这一后果，则应赔偿该部分损失。计算公式可表示为：赔偿损失金额 = 实际损失 + 可得利益损失（在可预见范围内）。
合同解除：
- 在未实际建房的情况下，如果一方根本违约（如明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务），或者因不可抗力致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。例如，承包方在签订合同后明确表示不再承建房屋，发包方可以解除合同，并要求承包方赔偿损失。
- 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
特殊情况处理
合同存在欺诈、胁迫等情形：
- 如果一方在签订建房合同时存在欺诈、胁迫等行为，导致对方在违背真实意思的情况下签订合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同。合同被撤销后，行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
合同因情势变更无法履行：
- 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。例如，因政府规划调整导致建房用地被征收，无法继续建房，双方可以协商变更合同内容（如变更建房地点）或解除合同。
建议：如果遇到建房合同未实际建房的情况，首先应仔细审查合同条款，确定双方的权利义务；其次，根据具体情况判断是否存在违约、合同解除等情形；最后，通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。若你在这方面还有疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。