购房返佣金协议书在符合法定条件的情况下是具有法律效应的。以下从多个角度为你详细分析：

协议有效的基本条件

1. 双方真实意思表示：购房返佣金协议书必须是双方基于真实意愿签订的，不存在欺诈、胁迫等情形。例如，如果开发商或中介以虚假承诺诱导购房者签订返佣金协议，购房者在不知情的情况下签署，那么该协议可能因非真实意思表示而被认定为无效。
2. 内容合法合规：协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。比如，返佣金的金额不能过高，以至于构成不正当竞争或扰乱市场秩序；也不能通过返佣金的方式规避税收等法律义务。如果协议中存在违法条款，那么这些条款将被认定为无效，但不影响其他合法条款的效力。
3. 主体适格：签订协议的双方必须具备相应的民事行为能力。对于购房者来说，通常是具有完全民事行为能力的自然人；对于开发商或中介来说，必须是依法设立并具备相应资质的法人或其他组织。如果一方主体不适格，比如未成年人签订返佣金协议，那么该协议可能因主体不适格而被认定为无效。

协议可能无效的情形

1. 以合法形式掩盖非法目的：如果双方签订购房返佣金协议书的目的是为了进行非法活动，比如洗钱、逃税等，那么该协议将被认定为无效。例如，开发商为了逃避税收监管，与购房者约定以返佣金的方式降低房价，但实际上并不真正支付佣金，而是通过其他非法手段进行资金转移，这种协议就是无效的。
2. 恶意串通，损害国家、集体或第三人利益：如果双方签订协议时存在恶意串通的情况，比如开发商与中介为了共同获取不正当利益，故意提高房价后再以返佣金的方式返还给购房者，从而损害其他购房者的利益或国家的税收利益，那么该协议也将被认定为无效。

法律建议

1. 签订前仔细审查协议内容：在签订购房返佣金协议书之前，购房者应仔细阅读协议条款，确保协议内容符合自己的意愿且合法合规。如果对协议条款存在疑问或不确定的地方，应及时向专业人士咨询。
2. 保留相关证据：为了确保协议能够得到有效履行，购房者应保留好与签订协议相关的所有证据，如协议原件、付款凭证、沟通记录等。这些证据在发生纠纷时将起到至关重要的作用。
3. 及时主张权利：如果开发商或中介未按照协议约定履行返佣金义务，购房者应及时向对方主张权利，并可以通过法律途径维护自己的合法权益。在主张权利时，购房者应提供充分的证据证明对方存在违约行为。

温馨提示：购房返佣金协议书虽然在一定程度上能够保障购房者的利益，但也存在一定的风险。因此，在签订协议时，购房者应保持谨慎态度，确保协议内容合法合规且符合自己的意愿。如果你在签订或履行购房返佣金协议书过程中遇到任何问题，都可以直接向我咨询。