商品房定购协议书在符合法定条件时具有法律效力。以下从多个角度为你详细分析：

一、商品房定购协议书的法律性质

商品房定购协议书是买卖双方就商品房交易事宜达成的初步书面约定，属于预约合同的一种。它主要是为了约束双方在一定期限内签订正式的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。因此，只要商品房定购协议书满足法律规定的要件，即具备法律效力。

二、商品房定购协议书有效的条件

1. 行为人具有相应的民事行为能力：签订商品房定购协议的双方（出卖人和买受人）必须是具有完全民事行为能力的自然人或法人。这意味着他们能够独立进行民事活动，并承担由此产生的法律责任。例如，未成年人或精神病人等无民事行为能力人或限制民事行为能力人签订的定购协议，可能因主体不适格而无效。
2. 意思表示真实：协议的内容必须反映双方的真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。如果一方是在被欺诈或被胁迫的情况下签订的协议，该协议可能因意思表示不真实而被认定为无效。比如，卖方故意隐瞒房屋存在重大质量问题，诱导买方签订定购协议，这种意思表示不真实，协议效力可能受影响。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：协议的内容必须符合法律法规的规定，不得损害国家、集体或第三人的利益，也不得违背社会公共利益和道德准则。例如，协议中不得包含违法建筑的交易条款，也不得违反关于商品房限购、限售等政策规定。
4. 合同内容明确具体：协议应详细列明商品房的基本信息（如位置、面积、户型等）、价款及支付方式、签订正式合同的时间等重要事项，确保双方权利义务清晰无歧义。

三、影响商品房定购协议书效力的特殊因素

1. 预售许可证：如果商品房尚未取得预售许可证，出卖人与买受人签订的定购协议可能因违反法律法规的强制性规定而无效。因为根据相关规定，未取得预售许可证的商品房不得进行预售。
2. 一房二卖：若出卖人在与买受人签订定购协议后，又将同一商品房卖给第三人，并办理了相关手续，那么先签订的定购协议可能因出卖人的违约行为而面临效力争议。此时，买受人可以依据定购协议追究出卖人的违约责任，要求赔偿损失或适用定金罚则等。

四、商品房定购协议书无效的后果

若协议被认定无效，将产生以下法律后果：

• 合同自始无法律约束力；
• 因协议取得的财产需返还；
• 无法返还或无需返还的财产应折价补偿；
• 过错方需赔偿对方因此遭受的损失；
• 双方均有过错的，各自承担相应责任。

综上所述，商品房定购协议书在符合法定条件时具有法律效力。如果你在签订或履行商品房定购协议书过程中遇到任何法律问题，都可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议和解决方案。