土地性质不同时，房屋市场法评估的适用性需分情况讨论，具体结论如下：

1. 市场法评估的核心逻辑
   市场法是通过对比类似房屋的成交价格，结合差异调整（如区位、面积、用途等）确定评估对象价值。其适用前提是存在可比交易案例，且市场数据充分、交易活跃。若土地性质差异导致房屋用途、交易限制或市场接受度显著不同，可能影响评估结果的合理性。

2. 不同土地性质下的适用性分析

   • 同一用途但土地性质不同（如住宅用地中的出让地与划拨地）：
     若房屋用途相同（均为住宅），市场法仍可适用，但需调整土地出让金、产权限制等差异因素。例如，划拨地房屋需补缴土地出让金后才能交易，评估时需扣除该成本。
     
   • 不同用途的土地性质（如住宅用地与工业用地）：
     若房屋用途不同（住宅 vs. 厂房），市场法不适用，因交易对象、市场需求、价格形成机制差异过大。此时应采用收益法（针对经营性房产）或成本法（针对特殊用途房产）。
     
   • 土地性质合法性存疑（如违规改变用途）：
     若土地性质与规划不符（如工业用地建住宅），市场法评估可能无效，因交易本身违法，无法形成合法市场价格。需先通过行政程序补正手续或按合法用途评估。

3. 实务建议

   • 优先核查土地性质合法性：确保房屋用途与土地规划一致，避免评估基础瑕疵。
     
   • 充分披露差异因素：在评估报告中明确土地性质对价值的影响（如出让年限、交易限制等），并调整可比案例参数。
     
   • 结合其他评估方法：若市场法局限性明显（如可比案例不足），可联合收益法、成本法交叉验证结果。

总结：土地性质差异不必然排除市场法适用，但需根据具体用途、交易活跃度及法律合规性综合判断。若您有具体案例或土地性质细节，可进一步向我咨询，我会结合实务经验为您细化分析。