结论：在房子出租合同中直接约定所有安全与维护都由乙方（承租人）负责，这样的条款在法律上是部分有效但需谨慎对待的。具体来说，一些日常的维护和小修小补可以约定由乙方负责，但涉及房屋主体结构安全或重大维修责任的，不能完全免除甲方（出租人）的责任。
分析说明：
日常维护与小修小补：
- 对于房屋的日常维护，如更换灯泡、疏通下水道等小修小补，双方可以在合同中约定由乙方负责。这样的约定是合理的，因为承租人在使用房屋过程中，自然应当承担一定的维护责任。
房屋主体结构安全与重大维修：
- 然而，对于房屋的主体结构安全，如房屋的基础、墙体、屋顶等出现严重问题，或者需要重大维修的情况，不能完全约定由乙方负责。因为房屋的主体结构安全是出租人的基本责任，出租人有义务确保房屋在租赁期间处于安全、可居住的状态。
- 如果合同中约定了此类责任完全由乙方承担，该条款可能因违反法律强制性规定或公序良俗而被认定为无效。在发生相关纠纷时，法院或仲裁机构可能会根据实际情况，判定出租人仍需承担一定的责任。
法律后果与风险提示：
- 如果合同中约定了不合理的安全与维护责任分配，一旦发生纠纷，出租人可能面临法律上的不利后果，如被要求承担维修费用、赔偿承租人损失等。
- 此外，过于苛刻的条款也可能影响租赁关系的和谐，导致承租人提前解约或产生其他纠纷。
建议与措施：
合理分配责任：
- 在签订租赁合同时，双方应合理分配安全与维护责任。对于日常维护和小修小补，可以约定由乙方负责；但对于房屋主体结构安全或重大维修责任，应明确由甲方承担或双方共同承担。
明确条款内容：
- 合同中的条款应明确、具体，避免使用模糊或歧义的表述。例如，可以明确列出哪些维修项目属于乙方责任范围，哪些属于甲方责任范围。
咨询专业律师：
- 在签订租赁合同前，建议双方咨询专业律师，以确保合同条款的合法性和有效性。律师可以根据双方的具体情况和需求，提供针对性的法律建议和合同条款设计。
举例说明：
假设甲乙双方签订了一份租赁合同，其中约定“所有安全与维护都由乙方负责”。后来，房屋的屋顶出现严重漏水问题，需要大修。如果按照合同约定，乙方应承担维修费用。但考虑到屋顶属于房屋主体结构的一部分，且漏水问题可能并非乙方使用不当造成，因此该条款可能被认定为无效或部分无效。在这种情况下，法院或仲裁机构可能会根据实际情况，判定甲方仍需承担一定的维修费用。
进一步行动建议：
如果您在签订或执行租赁合同过程中遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询。作为专业律师，我将根据您的具体情况和需求，提供针对性的法律建议和解决方案。