只有合同的农村院子能否买卖，需分情况讨论，核心在于院子的土地性质及是否符合法定转让条件：

1. 若院子土地为宅基地使用权
   根据《土地管理法》第六十二条，宅基地使用权是农村村民基于集体经济组织成员身份无偿取得的，具有身份专属性和福利性。其转让需同时满足以下条件：

   • 受让人资格：必须为本集体经济组织内部成员（如本村村民），且符合“一户一宅”申请条件；
     
   • 程序合法性：需经村委会书面同意，并报乡镇政府批准，完成宅基地使用权变更登记；
     
   • 合同效力：若仅签订买卖合同但未履行上述程序，合同可能因违反法律强制性规定被认定无效（参考《民法典》第一百五十三条）。
     结论：仅签订合同而未完成法定转让程序的，买卖行为无效，无法产生物权变动效力。

2. 若院子土地为集体建设用地（如乡镇企业用地）
   根据《土地管理法》第六十三条，集体建设用地使用权可依法通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，但需符合以下条件：

   • 土地用途限制：必须用于乡村公益事业、公共设施或经批准的工商业等用途，不得擅自改变为住宅；
     
   • 审批程序：需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或村民代表同意，并报乡镇政府审核、县级政府批准；
     
   • 合同效力：若土地用途合法且程序完备，买卖合同有效，但需办理土地使用权变更登记。
     结论：若院子土地为集体建设用地且用途合法，经审批后可依法转让，但需严格履行程序。

3. 若院子土地为国有土地（如通过征收转为国有）
   根据《城市房地产管理法》第三十八条，国有土地上的房屋买卖需满足：

   • 权属清晰：卖方需持有合法的不动产权证书；
     
   • 无权利限制：土地未被查封、抵押或存在其他权利负担；
     
   • 合同效力：双方签订的买卖合同合法有效，但需办理过户登记以完成物权变动。
     结论：若院子土地已转为国有，可依法买卖，但需确保权属清晰并完成登记。

风险提示与建议：

• 核实土地性质：通过当地国土资源部门查询院子土地的权属证明（如宅基地证、集体建设用地使用证或国有土地使用证），明确土地性质及用途；
  
• 审查合同条款：确保合同中明确约定土地性质、转让条件、违约责任等内容，避免因条款模糊引发纠纷；
  
• 履行法定程序：根据土地性质依法办理审批、登记等手续，确保买卖行为合法有效；
  
• 咨询专业律师：若涉及复杂法律问题（如土地权属争议、合同效力认定等），建议直接向我咨询，我将结合具体证据提供针对性解决方案。