核心结论：亲属间以买卖形式过户房产但实际为无偿赠与的，需通过赠与协议明确真实意思表示，避免被认定为买卖合同关系。以下是协议撰写要点及模板参考：

一、协议撰写核心要点

1. 明确赠与性质
   需在协议首部或核心条款中明确写明“本协议系双方真实意思表示，虽以买卖形式办理过户，但实际为无偿赠与，乙方无需支付任何对价”。

2. 排除买卖合同要素

   • 删除买卖合同中常见的“价款支付条款”“违约责任条款”等；
     
   • 增加“甲方自愿无偿赠与房产，乙方明确表示接受赠与”的表述。

3. 附条件赠与的特别约定（如需）
   若赠与附条件（如赡养义务、居住权保留等），需在协议中明确约定条件及违约后果，例如：“若乙方未履行赡养义务，甲方有权撤销赠与并收回房产”。

4. 税费承担条款
   明确过户产生的税费由哪方承担（通常赠与方承担契税，受赠方承担印花税等），避免后续纠纷。

5. 产权过户及交付条款
   约定房产过户时间、交付方式（如钥匙交接、物业交割等），并明确过户后房产的权属状态。

二、赠与协议模板（简化版）

房产无偿赠与协议
甲方（赠与人）：_____（身份证号：__）
乙方（受赠人）：__（身份证号：_____）

鉴于甲方自愿将名下房产无偿赠与乙方，双方经平等协商，达成如下协议：

第一条 赠与房产基本情况

1. 房产地址：_____市__区__路__号_____室；
   
2. 产权证号：________；
   
3. 建筑面积：________平方米。
   

第二条 赠与性质

1. 甲方确认，本协议系无偿赠与，乙方无需支付任何对价；
   
2. 双方虽以买卖形式办理过户，但本协议与买卖合同无关，乙方不承担买卖合同项下义务。
   

第三条 赠与条件（如无条件可删除）

1. 乙方需履行对甲方的赡养义务（具体约定）；
   
2. 若乙方违反上述条件，甲方有权撤销赠与并收回房产。
   

第四条 税费承担
过户产生的契税、印花税等由________方承担。

第五条 产权过户
双方应于本协议签订后________日内，共同前往不动产登记中心办理过户手续。

第六条 其他条款

1. 本协议自双方签字（或盖章）之日起生效；
   
2. 本协议一式三份，甲乙双方各执一份，不动产登记中心留存一份。
   

甲方（签字/盖章）：________
日期：________

乙方（签字/盖章）：________
日期：________

三、注意事项

1. 公证增强效力：建议对协议进行公证，以证明赠与的真实性，避免后续被认定为“名为赠与实为买卖”。
   
2. 过户形式合规：即使协议约定为赠与，过户时仍需按当地不动产登记中心要求提供材料（如赠与公证书、亲属关系证明等）。
   
3. 税务合规：赠与房产可能涉及契税、个人所得税等，需提前咨询税务部门，避免偷逃税款风险。
   

若您需要进一步细化协议条款或针对具体场景调整内容，可以直接向我咨询，我会结合您的实际情况提供专业建议。