办公性质的房产一般不可以直接用于开宾馆，但满足一定条件并经过法定程序后，可以改变用途用于经营宾馆。以下从不同角度为你详细分析：
法律与规划角度
房产用途规划限制：
- 办公性质的房产，其规划用途通常是用于办公活动，如企业办公、商务洽谈等。根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，房产的用途在规划时已经确定，未经法定程序不得擅自改变。
- 如果要将办公性质的房产改为宾馆，首先需要确认该房产是否位于允许改变用途的区域，并且需要符合当地的城乡规划要求。
改变用途的法定程序：
- 若要改变房产用途，通常需要向当地的城乡规划主管部门提出申请，并提交相关的规划变更方案。
- 规划主管部门会根据当地的规划要求、土地性质、周边环境等因素进行综合评估，决定是否批准改变用途。
- 批准后，还需要办理相关的建设工程施工许可、消防验收等手续，确保宾馆的建设和运营符合安全、卫生等标准。
实际经营角度
消防与安全要求：
- 宾馆作为人员密集场所，对消防和安全的要求非常高。办公性质的房产在设计和建设时可能并未充分考虑宾馆的消防和安全需求。
- 因此，在改变用途前，需要对房产进行消防改造和安全评估，确保满足宾馆的运营要求。
经营许可与监管：
- 开设宾馆还需要办理相关的经营许可手续，如工商营业执照、特种行业经营许可证、卫生许可证等。
- 在经营过程中，还需要接受相关部门的监管，确保宾馆的运营符合法律法规的要求。
建议与风险提示
建议：
- 在考虑将办公性质的房产改为宾馆前，建议先咨询当地的城乡规划主管部门和消防部门，了解相关的法律法规和政策要求。
- 同时，也可以咨询专业的建筑设计机构和消防改造公司，评估房产改造的可行性和成本。
风险提示：
- 如果未经法定程序擅自改变房产用途，可能会面临规划部门的处罚，甚至被要求恢复原状。
- 在改造和经营过程中，如果忽视消防和安全要求，可能会引发安全事故，造成人员伤亡和财产损失。
如果你有具体的房产情况或经营计划，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供更详细的法律建议。