针对您提出的问题，首先明确结论：租客违规时，房东不一定要作废合同，是否需要作废合同以及是否要签协议，需根据具体情况来决定。 以下从多个角度为您详细分析：
一、租客违规，房东是否可以作废合同
合同约定：
- 首先，应查看租赁合同中是否有关于租客违规时房东有权解除合同的明确约定。如果合同中有此类条款，且租客的违规行为符合合同约定的解除条件，那么房东有权依据合同约定作废合同。
法律规定：
- 根据《民法典》的相关规定，如果租客的违规行为严重违反了合同义务，或者构成了根本违约，导致合同目的无法实现，房东也有权解除合同。例如，租客未经房东同意擅自转租、拖欠租金达到一定期限、擅自改变房屋结构等。
协商解除：
- 即使合同中没有明确约定解除条件，或者租客的违规行为尚未达到根本违约的程度，房东也可以与租客协商解除合同。如果双方能够达成一致意见，那么合同可以协商解除。
二、如果房东决定作废合同，是否需要签协议
书面协议的重要性：
- 如果房东决定作废合同，建议与租客签订书面协议，明确双方解除合同的时间、方式、责任承担等事项。这有助于避免未来可能出现的纠纷，保障双方的合法权益。
协议内容：
- 协议中应包含解除合同的原因、解除时间、租金结算、押金退还、房屋交接等关键条款。确保协议内容明确、具体，避免模糊不清或遗漏重要事项。
法律效应：
- 签订书面协议后，该协议即具有法律效力。如果租客违反协议约定，房东可以依据协议向租客主张权利，要求租客承担相应的法律责任。
三、如果房东不决定作废合同，应如何处理租客违规行为
要求租客改正：
- 如果租客的违规行为尚未达到解除合同的程度，房东可以要求租客立即改正违规行为，并恢复房屋原状。
扣除押金或租金：
- 根据合同约定或法律规定，房东可以扣除租客的押金或部分租金作为违约金或赔偿金，以弥补因租客违规行为造成的损失。
法律途径：
- 如果租客拒绝改正违规行为或拒绝承担赔偿责任，房东可以通过法律途径解决纠纷，如向法院提起诉讼或申请仲裁等。
总结与建议：
- 在处理租客违规行为时，房东应首先查看租赁合同中的相关约定，并依据法律规定和合同约定来决定是否作废合同。
- 如果决定作废合同，建议与租客签订书面协议以明确双方的权利和义务。
- 如果不决定作废合同，房东应要求租客改正违规行为，并依据合同约定或法律规定要求租客承担相应的法律责任。
最后提醒：在处理此类纠纷时，建议房东保持冷静和理性，避免采取过激行为或言语冲突。如有需要，可以随时向我咨询相关法律问题，我会为您提供专业的法律建议和帮助。