当您发现租房合同中明确写有空调，但被租户搬走时，您可以按照以下步骤来妥善处理这一问题：
一、确认空调所有权归属
首先，您需要仔细查阅租赁合同，确认空调是否明确作为出租房屋的附属设施设备，并归您所有。如果合同中有这样的明确约定，那么租户搬走空调就构成了违约行为。如果合同中没有明确约定，但空调是出租前就已安装在房屋内且由您提供，那么一般也可以认定为空调属于出租房屋整体配套的一部分，租户无权擅自拆除。
二、收集证据
在采取任何行动之前，您需要收集足够的证据来证明空调原本存在于房屋内，并且是被租户搬走的。这可以包括：
- 空调被搬走前的照片或视频。
- 调取房屋入口或相关区域的监控录像（如果有的话），记录空调被搬走的时间、人员等信息。
- 与租户沟通时保留的聊天记录或通话录音，作为后续维权的辅助证据。
三、尝试协商解决
- 联系租户：通过电话、短信或电子邮件等方式联系租户，指出其行为的不当之处，并要求其尽快将空调归位或赔偿相应损失。
- 签订书面协议：如果租户愿意配合，您可以与其协商解决方案，并签订书面协议以明确双方的权利和义务。
四、寻求第三方调解
如果协商无果，您可以寻求居委会、物业或人民调解委员会等第三方机构的帮助进行调解。这些机构通常具有中立性和专业性，能够帮助双方达成和解。
五、法律途径维权
- 报警处理：如果空调价值较高且租户拒绝归还或赔偿，您可以向公安机关报案，追究其刑事责任（如涉嫌盗窃罪）。
- 提起民事诉讼：如果协商和调解均无效，您可以向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，要求租户返还空调或赔偿相应损失。在提起诉讼前，您需要准备充分的证据材料，如租赁合同、空调购买凭证、证据材料等。
- 申请强制执行：如果法院判决后租户仍不履行义务，您可以申请法院强制执行，以维护自己的合法权益。
六、预防措施
为了避免类似事件的再次发生，您可以采取以下预防措施：
- 完善租赁合同：在租赁合同中明确约定租赁物的范围、归属及损坏赔偿责任。对高价值物品如空调等，可以单独列明并约定保管责任。
- 加强房屋管理：定期检查房屋设施状况，及时发现问题并处理。在退租时进行详细验收，确保物品完好无损。
综上所述，面对租户搬走空调的情况，您应根据空调的所有权归属及租赁合同的具体条款来采取相应的处理措施。在处理过程中，注重沟通协商、保留证据、咨询专业律师，并采取必要的预防措施以避免类似事件的再次发生。