签了合同没有买房，是否需要赔违约金，这主要取决于合同条款、违约原因以及合同的法律效力，具体分为以下几种情况：
一、一般情况下需支付违约金
合同明确约定违约金：
- 如果房屋买卖合同中明确约定了违约金条款，比如“若买方违约不买，则需支付房屋总价款X%的违约金”，那么在没有合理合法理由的情况下，买方单方面拒绝继续履行合同，就构成违约，需要按照合同约定支付违约金。
- 法律依据：根据《民法典》第五百七十七条，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其中违约金是常见的承担方式。
合同未明确约定违约金，但造成实际损失：
- 即使合同中没有明确约定违约金，如果买方的违约行为给卖方造成了实际损失，卖方也有权要求买方赔偿损失。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或应当预见到的损失。
二、存在不需要支付违约金的情形
因不可抗力因素：
- 如自然灾害、政府行为（如限购政策导致失去购房资格）等不可抗力事件导致无法履行合同，根据《民法典》第五百九十条，可部分或全部免除责任。
- 示例：地震导致房屋严重受损无法居住，或者政府出台新的限购政策导致买方失去购房资格，买方因此不购买房屋，通常无需支付违约金。
卖方先违约：
- 如卖方隐瞒房屋质量问题、将房屋转卖他人等，导致买方无法实现合同目的，买方可以依据法律规定和合同约定解除合同，并要求卖方承担违约责任，此时买方无需支付违约金。
- 示例：卖方在签订合同后，又将房屋转卖给第三方并过户，买方可以解除合同并要求返还房款及赔偿，而无需支付违约金。
合同无效或可撤销：
- 如果合同存在无效的法定情形（如欺诈、胁迫、恶意串通等），则合同自始无效，不存在违约问题，买方无需支付违约金。
- 如果合同存在可撤销情形（如重大误解、显失公平等），买方在行使撤销权后也无需承担违约金责任。
- 示例：卖方隐瞒房屋为凶宅的事实，买方在得知后有权请求法院撤销合同，并无需支付违约金。
三、合同条款的明确性对违约金的影响
- 如果合同中明确写明了违约金条款，那么买方在违约时通常需要按照约定支付。
- 如果合同中没有写明或写得不清楚，或者因为其他原因导致合同无效、被撤销，那么买方可能无需支付违约金。但此时，如果卖方因买方的违约行为遭受了实际损失，仍有权要求买方赔偿。
建议与提醒
- 仔细阅读合同条款：在签订房屋买卖合同时，务必仔细阅读合同条款，特别是关于违约责任和违约金的约定。确保自己了解并同意合同中的所有内容后再签字，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。
- 及时沟通并寻求法律帮助：如遇特殊情况导致无法履行合同，应及时与对方沟通并寻求法律帮助。明确自己的权利和义务，以便更好地应对可能出现的法律问题。
总结来说，签了合同没有买房是否需要赔违约金，并没有一个固定的答案。它取决于合同条款的具体约定、违约的原因以及合同的法律效力等多个因素。因此，在处理此类纠纷时，应充分考虑各种因素，确保裁决的公正性和合理性。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。