结论：债权人可以依据以物抵债协议起诉租房者，但具体能否胜诉及获得支持，需根据协议内容、实际履行情况及相关法律规定综合判断。以下从多个角度进行分析：
一、协议效力与债权人权利基础
协议合法性：
- 若以物抵债协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在欺诈、胁迫等情形，则该协议合法有效。
- 协议中约定房租由债权人代收，属于双方对债务履行方式的约定，只要该约定不损害第三人利益，即具有法律效力。
债权人权利：
- 根据协议约定，债权人有权代收房租，这是其基于协议享有的合法权利。
- 若租房者未按约定向债权人支付房租，债权人有权依据协议要求租房者履行支付义务。
二、起诉租房者的法律依据与条件
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 在本例中，若租房者未按协议约定向债权人支付房租，即构成违约，债权人有权要求其承担违约责任。
起诉条件：
- 债权人需证明与租房者之间存在有效的以物抵债协议，且协议中明确约定了房租由债权人代收。
- 债权人需证明租房者未按约定支付房租，即存在违约行为。
- 债权人需提供充分的证据支持其主张，如协议文本、支付记录、沟通记录等。
三、可能面临的法律风险与应对策略
法律风险：
- 若协议存在瑕疵或无效情形，如未经过债务人同意、违反法律强制性规定等，则债权人的起诉可能面临败诉风险。
- 若租房者提出抗辩理由，如已向原债务人支付房租、协议存在欺诈或胁迫等情形，则债权人需承担举证责任，证明其主张的合法性。
应对策略：
- 债权人应在起诉前仔细审查协议内容，确保协议合法有效且约定明确。
- 债权人应收集并保存好相关证据，如协议文本、支付记录、沟通记录等，以支持其主张。
- 若面临租房者的抗辩，债权人应积极应对，提供充分证据反驳其抗辩理由。
四、实际操作建议
协商解决：
- 在起诉前，债权人可尝试与租房者进行协商，寻求和解或达成新的支付协议。
- 协商解决有助于节省诉讼成本和时间，且更易于维护双方关系。
法律途径：
- 若协商无果，债权人可依法向人民法院提起诉讼，要求租房者履行支付义务并承担违约责任。
- 在诉讼过程中，债权人应积极配合法院工作，提供充分证据支持其主张。
总结与建议：债权人可以依据以物抵债协议起诉租房者，但需确保协议合法有效且约定明确，并收集好相关证据支持其主张。在起诉前，债权人可尝试与租房者进行协商解决；若协商无果，则可依法提起诉讼。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。