以物抵债协议签订在先、租赁合同签订在后为由，起诉租赁合同无效，这一理由在法律上通常是不成立的。以下从不同角度对此问题进行分析：
一、合同效力独立原则
合同效力不受签订顺序影响：在法律上，合同的效力主要取决于其内容是否合法、是否违反公序良俗以及是否满足合同成立的要件，而非合同的签订顺序。因此，即使以物抵债协议签订在先，租赁合同签订在后，这并不构成租赁合同无效的理由。
合同相对性原则：每个合同都是独立的法律文件，其效力仅及于合同双方当事人。以物抵债协议和租赁合同涉及不同的法律关系和权利义务，一方合同的签订和履行情况通常不会直接影响另一方合同的效力。
二、租赁合同无效的法定情形
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁合同无效的情形主要包括：
无民事行为能力人实施的民事法律行为：如果租赁合同的签订方是无民事行为能力人，那么该合同无效。
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为：如果租赁合同是双方以虚假的意思表示签订的，即没有真实的租赁意图，那么该合同无效。
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为：如果租赁合同的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，那么该合同无效。但需要注意的是，并非所有违反法律、行政法规的合同都无效，只有违反了效力性强制性规定的合同才无效。
违背公序良俗的民事法律行为：如果租赁合同的内容违背了公序良俗，如涉及非法活动或严重违反社会道德的行为，那么该合同无效。
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为：如果租赁合同的签订是双方恶意串通，损害了他人的合法权益，那么该合同无效。
以物抵债协议签订在先、租赁合同签订在后，并不属于上述任何一种租赁合同无效的情形。
三、实际案例与法律实践
在实际法律实践中，法院在判断租赁合同是否有效时，会综合考虑合同的内容、签订过程、双方当事人的真实意图以及是否违反了法律、行政法规的强制性规定等因素。仅仅因为以物抵债协议签订在先、租赁合同签订在后，就主张租赁合同无效，是很难得到法院支持的。
四、建议与风险提示
审查合同内容：在签订租赁合同时，应仔细审查合同内容，确保合同条款合法、合规，并明确双方的权利义务。
咨询专业律师：如果对租赁合同的效力有疑问，或者担心合同可能存在无效的情形，建议咨询专业律师进行法律评估。
保留证据：在合同履行过程中，应保留好相关证据，如合同文本、付款记录、沟通记录等，以备不时之需。
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