租赁集体土地建营业房的合法性取决于多个关键因素，包括土地用途、租赁程序、租赁合同内容以及是否符合当地规划和政策。以下是对这一问题的详细分析：

1. 土地用途合规性：

   • 集体土地的使用必须符合土地利用总体规划和城乡规划确定的用途。若规划为商业等非农用途，需确保该地块已依法转为国有建设用地或获得相应批准；若仍为农业用途或未明确规划为商业用途，则直接租赁用于建设营业房可能违法。
   • 承租方不得擅自改变合同约定的土地用途，否则将违反租赁合同约定和土地管理规定，面临法律责任。

2. 租赁程序合法性：

   • 农村集体经济组织出租集体土地时，应依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，保障村民的知情权、参与权和决策权。
   • 涉及农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；出租行为还需向相关土地管理部门办理备案等手续，确保租赁行为具备合法性基础。

3. 租赁合同规范性：

   • 出租方与承租方应签订书面租赁合同，明确租赁土地的位置、面积、用途、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等内容。
   • 合同条款不得违反国家法律法规和政策的强制性规定，确保双方行为合法、权益得到保障。例如，合同中应明确约定土地用途为营业房建设，并符合相关规划要求。

4. 符合当地规划和政策：

   • 租赁行为需符合当地的土地利用规划和相关政策要求。不同地区对于集体土地的管理和使用可能有不同规定，如某些地区可能禁止或限制集体土地用于商业开发。
   • 在租赁之前，务必了解清楚当地的政策和规划情况，确保租赁行为与当地规定相一致。例如，可以咨询当地自然资源主管部门或查阅相关政策文件。

不合法的情况及后果：

• 若未经合法审批，擅自将集体土地（尤其是农用地）出租用于建设营业房，将构成违法行为。相关部门将依法责令拆除违法建筑、恢复土地原状，并可处以罚款等行政处罚。
• 若承租方擅自改变合同约定的土地用途，如将农业用地改建成营业房，同样违法，并需承担相应的法律责任。
• 若租赁程序存在瑕疵，如未经过村民会议或村民代表会议等民主程序同意，村集体负责人私自出租集体土地，也可能导致租赁行为不合法。

建议：

• 在租赁集体土地建营业房前，务必了解清楚土地的性质、用途、规划要求以及当地政策规定。
• 严格按照法定程序办理相关审批手续，包括农用地转用审批、建设工程规划许可等。
• 签订合法有效的租赁合同，明确双方权利义务，避免纠纷发生。
• 如有任何疑问或不确定之处，建议直接向我咨询，以确保租赁行为的合法性和合规性。