当建筑施工质量不过关时，建设单位或业主可以采取以下措施来确保工程质量问题得到妥善处理：
一、施工过程中的处理措施
返工处理：
- 适用情况：当工程质量缺陷无法通过修补处理满足规定的质量标准要求，或不具备补救可能性时，必须采取返工处理。例如，基础钢筋配筋错误需拆除重新施工。
- 操作建议：建设单位应要求施工单位立即停止相关部位的施工，并制定详细的返工方案，确保返工后的工程质量符合标准。
返修处理（修复）：
- 适用情况：对于部分工程质量问题，可通过返修使其满足质量要求。如混凝土结构出现蜂窝、麻面，可采取剔凿、抹灰等方法修补；屋面防水层轻微渗漏可重新做防水处理。
- 操作建议：建设单位应监督施工单位按照规范进行返修，并重新组织验收，确保返修后的工程质量达标。
加固处理：
- 适用情况：针对危及承载力的质量缺陷，通过结构加固补强提高其承载能力。例如，柱混凝土强度不足时，可采用外包型钢、粘贴钢板等加固方法。
- 操作建议：加固处理应由有资质的专业单位进行，并出具加固设计文件和施工方案，建设单位应组织专家对加固方案进行评审，确保加固效果。
限制使用：
- 适用情况：当工程质量缺陷无法完全修复但不影响结构安全和使用功能时，可按限制使用处理。如教学楼梁挠度超标，可限制使用荷载、人数等。
- 操作建议：建设单位应制定限制使用方案，明确限制使用的范围、条件和期限，并告知相关使用单位或个人。
更换：
- 适用情况：对于无法修复或返工的材料或构件，应进行更换，使用符合质量标准的新材料或新构件。
- 操作建议：建设单位应要求施工单位提供符合质量标准的新材料或新构件，并监督更换过程，确保更换后的工程质量符合标准。
报废处理：
- 适用情况：采取上述处理方法后仍不能满足质量要求或标准的工程，必须予以报废处理。
- 操作建议：报废处理应严格按照相关规定进行，建设单位应组织专家对报废方案进行评审，并报相关部门批准后实施。
减少价款：
- 适用情况：当以上措施不适用或已造成损失时，可与施工方协商减少工程价款，以弥补因质量问题造成的损失。
- 操作建议：建设单位应与施工单位进行协商，根据质量问题的严重程度和造成的损失情况，合理确定减少的价款金额。
二、相关责任追究及纠纷解决
查看合同约定：
- 操作建议：建设单位应首先查阅建设工程施工合同中的约定，确定责任和处理方式。合同通常会对质量标准、验收程序、违约责任等作出明确约定。
协商解决：
- 操作建议：建设单位与施工单位应及时沟通，协商解决方案，包括返修、整改的时间、费用承担等事项。协商解决具有灵活性和高效性，有助于快速解决问题。
第三方检测：
- 操作建议：双方对工程质量有争议时，可委托有资质的第三方检测机构进行检测。检测报告作为确定工程质量状况和责任归属的重要依据。
追究违约责任：
- 操作建议：施工单位行为构成违约时，建设单位有权按照合同约定追究其违约责任，包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。
解除合同：
- 操作建议：施工质量严重不符合要求且施工单位拒绝整改或整改后仍无法达到合格标准时，建设单位有权解除合同，并要求施工单位承担赔偿责任。
提起诉讼或申请仲裁：
- 操作建议：无法通过协商解决纠纷时，建设单位可向有管辖权的人民法院提起诉讼或根据合同中的仲裁条款向约定的仲裁机构申请仲裁。
报告监管部门：
- 操作建议：同时，可向当地建筑工程质量监督部门报告质量问题。监管部门会对工程质量进行调查，并根据调查结果采取相应的行政措施。
三、注意事项
- 保留证据：在处理此类问题时，务必保留好所有相关证据和文件，如施工合同、质量检验报告、照片、视频等。这些证据在后续的责任追究和纠纷解决中至关重要。
- 及时行动：一旦发现施工质量问题，建设单位应立即采取行动，防止问题进一步恶化。拖延处理可能导致更严重的后果和更大的损失。
作为章芊昊律师，我建议建设单位在处理建筑施工质量问题时，应综合考虑具体情况，采取科学合理的处理方式，并确保工程质量最终满足安全及使用功能要求。同时，各责任方需依据合同约定及法律法规承担相应责任，共同维护建筑工程的质量与安全。 如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。