关于卖房时委托合同与卖房合同的效力问题，需分情况讨论，核心结论如下：
- 两份合同均有效，但效力范围不同
若两份合同均符合《民法典》第143条规定的民事法律行为有效条件（行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗），则均具有法律效力。但需注意：
- 委托合同：通常用于授权他人代为处理卖房事宜（如签订买卖合同、办理过户等），其效力范围限于委托事项本身。例如，甲委托乙出售房屋，乙在授权范围内与买方签订的买卖合同，对甲产生约束力。
- 卖房合同：直接约定房屋买卖双方的权利义务（如价款、交付时间等），其效力直接约束买卖双方。例如，甲与乙签订的《房屋买卖合同》，明确约定甲将房屋出售给乙，乙支付价款。
关键点：两份合同可能存在关联（如委托合同是卖房合同的前提），但效力范围不同，需根据合同内容具体分析。
- 可能存在效力冲突的情形
- 委托合同与卖房合同内容矛盾：若两份合同对同一事项（如房屋价款、交付时间）约定不一致，需根据《民法典》第510条（合同补充约定）和第511条（合同漏洞填补规则）处理。例如，委托合同约定房屋售价为500万元，但卖房合同约定为480万元，此时需结合双方真实意思表示、交易习惯等综合判断。
- 无权代理或越权代理：若受托人超出委托合同授权范围签订卖房合同（如未经同意降低售价），根据《民法典》第171条，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
建议：签订合同前明确授权范围，并在卖房合同中注明“受托人代理权限以委托合同为准”，避免纠纷。
- 特殊情形：阴阳合同
若两份合同为“阴阳合同”（如一份用于备案、一份实际履行），需区分效力：
- 阳合同（备案合同）：若存在逃避税费等违法目的，根据《民法典》第154条，可能被认定为无效。
- 阴合同（实际履行合同）：若双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，可能被认定为有效。但需注意，税务机关仍可能按市场价核定税费。
风险警示：阴阳合同可能面临行政处罚（如补缴税费、罚款），甚至刑事责任（如逃税罪），建议避免使用。
总结与建议：
- 委托合同与卖房合同可能均有效，但效力范围不同，需结合合同内容具体分析。
- 签订合同前明确授权范围，避免内容矛盾或越权代理。
- 拒绝使用阴阳合同，合法合规交易。
- 若发生纠纷，建议收集合同、授权文件、沟通记录等证据，及时咨询专业律师。
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