工厂倒闭且老板没钱支付房租的情况下，房东可以采取以下法律措施来维护自身权益：

1. 协商解决
   首先，房东可以尝试与老板进行友好协商，了解工厂倒闭的具体原因及老板目前的财务状况，看是否能够达成延期支付、分期支付或部分减免房租的协议。这种方式成本较低，且有助于维护双方的关系。

2. 发送催告函
   如果协商无果，房东可以委托律师或自行向老板发送催告函，明确要求其在一定期限内支付拖欠的房租，并告知逾期不支付的后果。催告函具有法律上的警示作用，有时能够促使对方主动履行义务。

3. 提起诉讼
   若老板在催告后仍未支付房租，房东可以向法院提起诉讼，要求老板支付拖欠的房租及可能产生的违约金、利息等。在诉讼过程中，房东需要提供充分的证据证明老板拖欠房租的事实，如租赁合同、租金支付记录、催告函等。

4. 申请财产保全
   在提起诉讼的同时或之前，房东可以向法院申请财产保全，要求冻结老板名下的银行账户、房产、车辆等财产，以防止其转移资产，确保将来判决能够得到有效执行。

5. 参与破产程序（如适用）
   如果工厂已经进入破产程序，房东作为债权人应当及时向破产管理人申报债权，参与破产财产的分配。在破产程序中，房东的债权将按照法定顺序进行清偿。

6. 考虑其他救济途径
   除了上述法律措施外，房东还可以考虑通过行业调解、仲裁等方式解决纠纷，具体取决于租赁合同中的约定以及双方的实际情况。

在采取上述措施时，房东需要注意以下几点：

• 保留证据：确保所有与房租支付相关的证据都得到妥善保存，包括租赁合同、租金支付记录、催告函等。
• 及时行动：一旦发现老板拖欠房租，应尽快采取行动，避免超过诉讼时效或错过财产保全的最佳时机。
• 合理预期：在采取法律措施前，房东应对可能的结果有合理的预期，包括诉讼成本、执行难度等。

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