开发商承诺的三年返租金是否合法，需结合具体情况判断，主要看返租金的约定是否违反法律法规的强制性规定，以及开发商是否具备履行能力。以下从不同角度进行分析：
一、合法性判断
合同自由原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体有权按照自己的意愿依法设立、变更、终止民事法律关系。因此，开发商与购房者之间关于返租金的约定，如果双方自愿达成，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该约定是合法的。
法律法规限制：
- 返租金的约定需遵守相关法律法规，特别是关于房地产销售、租赁以及消费者权益保护的规定。例如，如果返租金的约定被认定为变相抬高房价、规避监管或损害消费者权益，那么该约定可能被视为违法。
- 此外，如果开发商以返租金为诱饵，进行虚假宣传或欺诈行为，那么该行为也是违法的，购房者有权要求开发商承担相应的法律责任。
二、开发商履行能力
经济实力：
- 开发商的经济实力是判断其能否履行返租金承诺的重要因素。如果开发商资金雄厚、经营状况良好，那么其履行返租金承诺的能力较强；反之，如果开发商资金紧张、经营不善，那么其履行返租金承诺的能力可能受到质疑。
信誉状况：
- 开发商的信誉状况也是购房者需要考虑的因素。如果开发商过去有违约、欺诈等不良记录，那么购房者应对其返租金承诺保持谨慎态度。
三、风险提示与建议
风险提示：
- 购房者应警惕开发商以返租金为诱饵进行虚假宣传或欺诈行为。在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于返租金的约定，确保自己的权益得到保障。
- 如果开发商承诺的返租金过高或期限过长，购房者应谨慎考虑其合理性和可行性。过高的返租金可能意味着开发商在变相抬高房价或存在其他风险。
建议：
- 在签订合同前：购房者应要求开发商提供详细的返租金计划，包括返租金的金额、期限、支付方式等，并评估开发商的履行能力。
- 在签订合同时：购房者应确保合同条款明确、具体，避免模糊不清或存在歧义。同时，可以要求开发商提供担保或第三方监管，以确保返租金的按时支付。
- 在合同履行过程中：购房者应密切关注开发商的经营状况和资金状况，一旦发现开发商存在违约或欺诈行为，应及时采取法律措施维护自己的权益。
举例说明：假设开发商承诺购房者购房后三年内每年返还一定比例的租金作为回报。如果双方签订的购房合同中明确约定了返租金的金额、期限和支付方式，且该约定不违反法律法规的强制性规定，同时开发商具备履行能力且信誉良好，那么该返租金约定是合法的。反之，如果开发商以返租金为诱饵进行虚假宣传或欺诈行为，或者返租金约定违反了相关法律法规的规定，那么该约定可能是违法的。
如有具体疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。