购买工业用地来出租，其合法性并非一概而论，而是取决于具体的用途和操作方式。以下从不同角度进行详细分析：
一、工业用地的基本性质与限制
工业用地是规划用于工业建设的土地，其用途明确为工业生产、仓储等工业活动。根据相关法律法规，工业用地的使用需严格遵守土地利用总体规划和城乡规划，未经法定程序不得擅自改变用途。因此，若直接将工业用地用于非工业用途的出租，如居住或商业出租，通常属于违法行为，可能面临法律制裁，包括但不限于责令停止违法行为、罚款、没收违法所得等。
二、合法出租工业用地的情形
尽管工业用地有严格的用途限制，但在特定条件下，工业用地也可以合法出租。这些条件主要包括：
符合土地用途规划：
- 出租的工业用地必须符合土地利用总体规划和城乡规划中明确的工业用途。
- 若土地用途规划中允许配套建设一定比例的租赁住房或商业设施，且出租行为符合相关规划要求，则可能合法。
依法办理审批手续：
- 出租工业用地需办理一系列审批手续，包括但不限于土地使用权出租登记、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。
- 若出租行为涉及建设活动，如搭建临时建筑或进行厂房改造，还需办理相应的施工许可和环保、消防等专项审批。
租赁合同合法有效：
- 出租方与承租方需签订合法有效的租赁合同，明确双方的权利义务、租赁期限、租金支付方式等条款。
- 租赁合同不得违反法律法规的强制性规定，如不得约定改变土地用途、不得进行违法建设等。
三、违法出租工业用地的风险
若未经法定程序擅自改变工业用地用途或未办理相关审批手续进行出租，将面临以下风险：
法律制裁：
- 相关部门可能责令停止违法行为、恢复土地原状、罚款或没收违法所得。
- 若出租行为构成犯罪，如非法转让、倒卖土地使用权罪，还可能面临刑事处罚。
合同无效：
- 因违反法律法规强制性规定而签订的租赁合同可能被认定为无效合同，导致出租方无法获得预期的租金收益。
- 合同无效后，双方需根据过错程度承担相应的法律责任，如返还财产、赔偿损失等。
影响企业信誉：
- 违法出租工业用地可能损害企业的商业信誉和形象，影响企业的长期发展。
四、建议与操作指南
了解土地用途规划：
- 在购买或出租工业用地前，务必查阅土地利用总体规划和城乡规划，了解土地的具体用途和规划要求。
办理相关审批手续：
- 若出租行为涉及改变土地用途或进行建设活动，需依法办理相关审批手续，确保出租行为的合法性。
签订合法有效的租赁合同：
- 出租方与承租方需签订合法有效的租赁合同，明确双方的权利义务和违约责任，避免后续法律纠纷。
咨询专业律师：
- 在涉及工业用地出租的复杂法律问题时，建议咨询专业律师，以确保出租行为的合法性和合规性。作为专业律师，我可以为你提供详细的法律咨询和操作建议。
综上所述，购买工业用地来出租的合法性取决于具体的用途和操作方式。在出租前，务必了解土地用途规划、办理相关审批手续、签订合法有效的租赁合同，并在必要时咨询专业律师。