买卖违法建筑，通常可主张合同无效。以下从不同角度为您详细分析：

一、法律依据与基本原则

1. 《民法典》相关规定

   • 第153条：明确指出违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违法建筑的建设本身违反了《城乡规划法》等相关法律法规，因此基于违法建筑签订的买卖合同，因违反法律强制性规定而无效。
   • 第224条：不动产物权的设立和转让需依法登记。违法建筑无法办理产权登记，故物权变动无效，这也进一步支持了买卖合同无效的观点。

2. 特别法规定

   • 《城乡规划法》：明确禁止未取得规划许可或违反规划的建筑物建设，此类建筑属于“违法建筑”。对于违法建筑，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门有权责令停止建设、限期改正或拆除等。
   • 《土地管理法》、《城市房地产管理法》等也对违法建筑的处理作出了相应规定，进一步强化了违法建筑买卖无效的法律依据。

二、合同无效的常见情形

1. 标的物违法性

   • 建筑本身未经审批或违反规划，如农村小产权房、无证厂房等。这些建筑因违法性而无法获得合法的产权证书，买卖合同自然无效。

2. 损害公共利益

   • 若交易导致耕地流失、破坏生态环境或规避税费等，可能被认定为损害公共利益，从而合同无效。

3. 恶意串通

   • 买卖双方明知违法仍进行交易，且存在损害第三方权益的情形（如逃避债务），此时合同也可能被认定为无效。

三、可能的例外情形

1. 补正后有效

   • 部分地区允许在起诉前补办规划手续或缴纳罚款。若完成补正，违法建筑可能转化为合法建筑，此时合同可能转为有效。但司法实践中对补正的认可程度存在差异，需具体分析。

2. 实际履行与信赖利益保护

   • 若买受人已支付价款并占有使用多年，法院可能基于公平原则要求出卖人返还价款并赔偿损失，但不支持继续履行合同。这是因为违法建筑无法办理合法的产权转移手续，买受人无法获得该建筑物的合法所有权。

四、法律后果与处理建议

1. 合同无效的法律后果

   • 双方应返还财产（如已付房款与房屋），但因建筑无法合法过户，实际返还可能存在困难。
   • 过错方需赔偿对方因此遭受的损失（如装修费用、房价上涨差价等）。

2. 风险防控建议

   • 买受人：在购买房产前，务必核查房产证、规划许可证等文件，避免购买低价无证房产，以免陷入法律纠纷。
   • 出卖人：应确保建筑合法性，避免因无效合同承担缔约过失责任。若建筑存在违法性，应及时补办相关手续或采取其他合法措施。
   • 争议解决：若发生纠纷，优先协商解决。协商不成时，可通过诉讼确认合同效力并索赔。在诉讼过程中，应提供充分证据证明自己的主张。

五、典型案例参考

• 案例1：某城中村改造中，村民出售无证自建房。法院判决合同无效，出卖人返还购房款并赔偿买受人80%的装修损失。
• 案例2：企业出售未报建的厂房，买受人明知违法仍购买。法院认定双方均有过错，各自承担50%责任。

总结：买卖违法建筑通常可主张合同无效，但具体效力需结合标的物性质、交易背景及地方政策综合判断。在处理此类纠纷时，建议咨询专业律师（即我本人，饶振宇律师，专注于离婚财产纠纷、房产纠纷、公司事务领域），以便更好地维护自己的合法权益。