结论概述：
- 与无民事行为能力人签订的房屋买卖协议效力：一般情况下，该协议无效，对方反悔时，协议自始不具有法律效力。
- 定金退还问题：若协议无效，因该协议取得的财产应当予以返还，因此定金原则上应退还，但需考虑具体情况，如卖方是否有过错等。
详细分析：
一、与无民事行为能力人签订的房屋买卖协议效力
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，无民事行为能力人（如精神病人，在不能辨认自己行为的情况下）实施的民事法律行为无效。这意味着，如果您与一位被认定为无民事行为能力人的买家签订了房屋买卖协议，该协议在法律上是无效的。无效的合同自始没有法律约束力，因此，当对方反悔时，该协议不能对其产生约束力，您也不能依据该协议要求对方履行义务。
二、定金退还问题
协议无效的法律后果：
- 根据《民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”
- 在房屋买卖协议无效的情况下，您因该协议取得的定金应当予以返还给买家。
特殊情况考虑：
- 卖方过错：如果卖方（即您）在签订协议时知道或应当知道买家是无民事行为能力人，而仍然与其签订协议，那么卖方可能存在一定的过错。在这种情况下，卖方除了退还定金外，可能还需要承担一定的赔偿责任。
- 定金性质：如果定金被明确约定为“定金”且符合定金罚则的条件（即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金），但由于协议无效，定金罚则可能无法直接适用。然而，在实际操作中，法院可能会根据具体情况，如双方的过错程度、定金数额与房屋总价的比例等，来判定定金的退还问题。
三、建议与行动
- 确认买家民事行为能力：首先，您需要确认买家是否确实为无民事行为能力人。这通常需要通过法律程序进行认定，如申请法院宣告买家为无民事行为能力人。
- 协商解决：在确认买家为无民事行为能力人后，您可以尝试与买家的法定代理人（如监护人）进行协商，就定金的退还问题达成一致意见。
- 法律途径：如果协商无果，您可以考虑通过法律途径解决纠纷。您可以向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖协议无效，并请求法院判决买家（或其法定代理人）返还定金。
四、注意事项
- 在处理此类纠纷时，务必保留好所有与交易相关的证据，如房屋买卖协议、定金收据、沟通记录等。
- 由于涉及无民事行为能力人的法律事务较为复杂，建议您在处理过程中咨询专业律师的意见，以确保您的权益得到妥善保护。
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