若预售商品房合同到期买方不付款，卖方可以采取以下措施来维护自身权益：

1. 催告与协商：

   • 首先，卖方可以向买方发出书面催告，要求其在合理期限内支付剩余房款。催告中应明确付款期限、金额及逾期付款的后果。
   • 同时，卖方也可以尝试与买方进行协商，了解其不付款的具体原因，并寻求双方都能接受的解决方案，如延期付款、分期付款等。

2. 解除合同并要求赔偿：

   • 如果买方在催告后仍未支付房款，且双方无法达成协商一致，卖方有权根据合同约定或法律规定解除预售商品房合同。
   • 解除合同后，卖方可以要求买方承担违约责任，包括支付违约金、赔偿因解除合同而造成的损失等。具体赔偿金额应根据合同约定及实际损失情况来确定。

3. 行使留置权或优先受偿权（如适用）：

   • 在某些情况下，如果合同中有明确约定或法律有特别规定，卖方可能对预售的商品房享有留置权或优先受偿权。
   • 留置权是指卖方在买方不履行付款义务时，有权留置预售的商品房直至买方支付房款。但需注意，留置权的行使需符合法律规定的条件。
   • 优先受偿权则是指在买方破产或无力偿还债务时，卖方有权就预售的商品房优先于其他债权人受偿。这通常需要卖方在法律规定的期限内申报债权并行使相关权利。

4. 寻求法律救济：

   • 如果上述措施均无法解决问题，卖方可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁，要求买方支付房款及承担违约责任。
   • 在诉讼或仲裁过程中，卖方需要提供充分的证据来证明买方的违约行为及自己的损失情况。法院或仲裁机构将根据事实和法律规定作出裁决。

在处理此类问题时，卖方还需注意以下几点：

• 保留证据：卖方应妥善保管与预售商品房合同相关的所有文件、凭证及通信记录等证据材料，以备不时之需。
• 及时行动：一旦发现买方有违约行为，卖方应及时采取措施进行催告、协商或寻求法律救济，以免错过最佳时机。
• 遵守法律程序：在解除合同、行使留置权或优先受偿权以及寻求法律救济等过程中，卖方应严格遵守法律程序和相关规定，确保自己的权益得到合法保护。

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