结论前置：小区业主未实际入住，物业仍收取物业费通常是合理的，但具体是否合理需分情况讨论。

1. 根据物业服务合同约定：

   • 物业服务合同是业主与物业公司之间约定双方权利义务的法律文件。如果合同中明确约定了无论业主是否实际入住，均需按照一定标准缴纳物业费，那么业主未入住时，物业公司按照合同约定收取物业费是合理的。例如，合同中可能规定物业费按照房屋建筑面积计算，与业主是否入住无关。
   • 反之，如果合同中没有明确约定未入住情况下的物业费收取标准，或者约定了未入住可减免部分物业费，那么物业公司应按照合同约定执行，此时若仍按全额收取则可能不合理。

2. 根据相关法律法规：

   • 根据《物业管理条例》等相关法律法规，业主有义务按照物业服务合同的约定缴纳物业费。这些法规并未明确规定业主未入住时可以免除物业费，而是强调了业主的缴费义务。
   • 然而，一些地方性法规或政府规章可能对未入住业主的物业费缴纳问题作出了具体规定。例如，某些地区可能规定业主在办理入住手续后一定期限内未入住的，可以减免部分物业费。因此，在判断物业费收取是否合理时，还需考虑当地的具体规定。

3. 从公平合理原则出发：

   • 即使物业服务合同和法律法规没有明确规定未入住业主的物业费缴纳问题，从公平合理原则出发，物业公司也应考虑业主的实际情况。例如，如果业主因特殊原因（如长期出差、海外居住等）无法入住，且未享受物业公司提供的部分服务（如公共区域清洁、绿化维护等），那么物业公司可以适当减免部分物业费。
   • 但需要注意的是，物业公司提供的服务往往是整体性的，即使业主未入住，物业公司仍需对小区公共区域进行维护和管理，因此业主仍需承担一定的物业费。

建议：

• 业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于物业费缴纳的部分，确保自己的权益得到保障。
• 如果业主对物业费的收取有疑问或不满，可以与物业公司进行沟通协商，寻求合理的解决方案。
• 若沟通无果，业主可以向当地物业管理部门或相关机构投诉举报，维护自己的合法权益。

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