未收房时物业费的收费合法性主要取决于房屋是否达到交付条件以及购房合同中的具体约定。以下是对这一问题的详细分析：
一、房屋已达到交付条件的情况
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条和第九百四十条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。当房屋达到合同约定的交付条件，且建设单位已按照合同约定通知业主办理交房手续后，即便业主因自身原因（如工作繁忙、个人安排等）未实际入住，物业费自建设单位通知的交房日开始计算，业主应当履行支付物业费的义务。
实际应用：
- 假设开发商在合同约定的交房日期前向业主发送了书面的交房通知，但业主由于个人原因一直未办理收房手续。那么，从通知规定的收房日期起，业主就需要承担物业费。因为此时物业服务企业已经为该房屋提供了物业服务，如安保、保洁、绿化等。
二、房屋未达到交付条件的情况
法律依据：
- 根据相关法律规定和交易习惯，如果房屋因质量问题、未完成工程或其他法定交付条件未达成而导致业主不能按时收房，此期间的风险和相关费用（包括物业费）应由开发商承担。因为开发商未能履行按时交付合格房屋的义务，不能将物业费转嫁到业主身上。
实际应用：
- 若业主在收房时发现房屋存在严重的质量问题，如墙体裂缝、漏水等，向开发商提出整改要求。那么，在开发商进行整改的这段时间内，物业费不应由业主承担。因为此时房屋并未达到交付条件，物业服务的基础条件不具备。
三、特殊情况下的约定
- 说明：在某些特殊情况下，购房合同或其他协议中可能对物业费的缴纳有特别约定。例如，双方可能约定在房屋未交付期间，业主也需要按一定比例缴纳物业费。如果合同中存在这样的约定，并且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么业主应当按照合同约定履行缴费义务。
四、建议措施
仔细审查购房合同：
- 业主在购房前应详细阅读购房合同及相关协议，特别是关于物业费缴纳的具体条款和约定。确保自己了解并同意合同中的各项内容，以避免未来因合同条款不明确而产生的纠纷。
积极与物业公司沟通：
- 对于物业费的收取存在疑问时，业主应及时与物业服务企业进行沟通。明确物业费的计算依据、标准和起始时间，以避免不必要的纠纷。如果认为物业公司的收费行为不合理或违法，可以要求其提供收费依据和合法证明。
保留证据并合理维权：
- 如果认为物业公司的收费行为不合理或违法，业主应妥善收集相关证据（如购房合同、交房通知书、物业服务记录等）。可以向相关部门投诉举报或通过法律途径维护自己的合法权益。例如，可以向当地房地产行政主管部门或消费者协会投诉，或者向人民法院提起诉讼。
总结来说，未收房时物业费的收费合法性需根据具体情况判断。业主在遇到此类问题时，应充分了解相关法律法规和合同条款，并根据实际情况采取相应的措施来维护自己的合法权益。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。