结论前置：未经房地产权利人同意，且未签订房屋租赁合同的情况下，擅自私下取得的营业执照是不合法的。这种行为可能涉及多个法律问题，包括但不限于无权处分、合同无效以及行政违法等。
详细分析：
无权处分与合同效力：
- 根据《民法典》的相关规定，房屋租赁合同应当明确双方的权利和义务，包括租赁期限、租金、用途等。若未经房地产权利人同意，擅自将房屋用于商业用途并办理营业执照，这实际上构成了一种无权处分行为。
- 无权处分行为在法律上通常被视为无效或可撤销的民事法律行为。因此，在此情况下签订的任何与房屋租赁或商业经营相关的合同，都可能因缺乏合法依据而被认定为无效。
行政违法与处罚：
- 办理营业执照需要满足一定的条件和程序，包括提供合法的经营场所证明。若未经房地产权利人同意，擅自使用其房屋作为经营场所并办理营业执照，这违反了相关行政法规的规定。
- 行政机关在发现此类违法行为后，有权依法进行处罚，包括但不限于罚款、吊销营业执照等。同时，这种行为还可能对房地产权利人的合法权益造成损害，引发民事纠纷。
法律后果与责任承担：
- 对于擅自使用他人房屋办理营业执照的行为人，除了可能面临行政处罚外，还可能需要承担民事赔偿责任。若因此给房地产权利人造成损失的，行为人应当依法予以赔偿。
- 此外，若行为人利用该营业执照从事非法经营活动，还可能构成犯罪，依法追究刑事责任。
建议与措施：
- 尊重他人权益：在办理营业执照或进行任何商业活动前，务必确保已获得合法、有效的经营场所证明，并尊重房地产权利人的合法权益。
- 签订合法合同：若需租赁房屋作为经营场所，应与房地产权利人签订合法、有效的房屋租赁合同，明确双方的权利和义务。
- 遵守法律法规：在办理营业执照和进行商业活动时，应严格遵守相关法律法规的规定，避免违法行为的发生。
特殊情况说明：
- 若行为人确实需要使用他人房屋作为经营场所，但无法直接获得房地产权利人的同意，可以考虑通过合法途径（如与权利人协商、签订租赁合同等）来解决问题。
- 若行为人已擅自使用他人房屋办理了营业执照，应尽快与房地产权利人取得联系，协商解决方案，并主动承担因违法行为可能产生的法律责任。
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