开发商与他人的以房抵账协议，在一般情况下不能对抗施工企业的优先受偿权。以下从多个角度进行详细分析：
一、施工企业优先受偿权的法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这一条款明确规定了施工企业在发包人未支付工程价款时，享有对该工程的优先受偿权。
二、以房抵账协议的性质与效力
以房抵账协议，实质上是一种债务清偿方式，即开发商通过将其所有的或有权处分的房屋转让给债权人，以抵消其欠债权人的债务。这种协议在双方自愿、平等、公平的基础上达成，且不违反法律、行政法规的强制性规定时，是具有法律效力的。然而，这种效力主要限于协议双方之间，对于第三方（如施工企业）的权益，则需根据具体情况进行判断。
三、以房抵账协议能否对抗施工企业优先受偿权
从法律原则角度：
- 施工企业的优先受偿权是基于法律直接规定而产生的，具有法定性和优先性。这种权利的存在，是为了保障施工企业的合法权益，确保其在完成工程建设后能够及时获得工程价款。
- 以房抵账协议则是基于双方当事人的合意而产生的，其效力主要限于协议双方之间。在协议双方之外，该协议并不具有对抗第三方的效力。
从实际操作角度：
- 如果以房抵账协议在施工企业行使优先受偿权之前已经完成房屋过户手续，且该过户行为合法有效，那么施工企业可能无法再对该房屋行使优先受偿权。但这种情况较为特殊，且需要满足多个条件。
- 在大多数情况下，以房抵账协议并未完成房屋过户手续，或者即使完成了过户手续，也可能存在瑕疵（如未支付全部房款、未办理相关税费等）。在这种情况下，施工企业仍然可以对该房屋行使优先受偿权。
从司法实践角度：
- 司法实践中，法院通常会优先考虑保护施工企业的优先受偿权。因为施工企业的优先受偿权是基于法律直接规定而产生的，且涉及到众多施工人员的切身利益和社会稳定。
- 如果以房抵账协议损害了施工企业的优先受偿权，法院可能会认定该协议无效或部分无效，并判决开发商承担相应的法律责任。
四、特殊情况下的考虑
- 如果以房抵账协议是在施工企业行使优先受偿权之后达成的：那么该协议显然不能对抗施工企业的优先受偿权。因为此时施工企业已经依法取得了对该房屋的优先受偿权，开发商无权再通过以房抵账的方式处分该房屋。
- 如果以房抵账协议涉及恶意串通、损害第三方利益等情形：那么该协议可能因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定无效。在这种情况下，施工企业仍然可以对该房屋行使优先受偿权。
建议：对于开发商与他人签订的以房抵账协议，施工企业应密切关注其动态，并在必要时及时行使自己的优先受偿权。如果遇到相关问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据具体情况为你提供专业的法律建议和帮助。