结论：在债务人无法偿还债务且房产不能过户的情况下，您可以通过办理房产抵押登记来保全您的债权。以下是具体分析和建议：
一、房产抵押登记的法律效力
抵押权的设立：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
- 在您的情况下，债务人愿意以其房产作为抵押物来担保债务的履行，这是合法且有效的。
抵押登记的重要性：
- 抵押权自登记时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。因此，办理房产抵押登记是确保您抵押权有效设立的关键步骤。
- 抵押登记后，您的债权就获得了法律上的优先受偿权，即使债务人将来有其他债权人，您的债权在抵押物价值范围内也将得到优先保障。
二、房产不能过户时的处理
理解不能过户的原因：
- 房产不能过户可能由于多种原因，如房产存在权属争议、被查封、抵押给其他债权人等。您需要了解具体原因，以便采取相应措施。
办理抵押登记的替代方案：
- 如果房产因某些原因暂时不能过户，但债务人愿意配合办理抵押登记，您可以与债务人签订抵押合同，并共同到不动产登记机构办理抵押登记手续。
- 抵押登记完成后，即使房产不能立即过户，您的抵押权也已经设立，并受到法律保护。
关注房产状态变化：
- 在抵押期间，您应密切关注房产的状态变化，如是否被查封、是否被再次抵押等。一旦发现不利于您债权实现的情况，应及时采取法律措施。
三、后续行动建议
签订详细的抵押合同：
- 与债务人签订抵押合同时，应详细约定抵押物的信息、债务金额、利率、还款期限、抵押权的实现方式等条款，以确保您的权益得到充分保障。
及时办理抵押登记：
- 抵押合同签订后，应尽快与债务人共同到不动产登记机构办理抵押登记手续，确保抵押权及时设立。
考虑其他保全措施：
- 如果房产存在较大的风险或不确定性，您还可以考虑采取其他保全措施，如申请诉前财产保全、要求债务人提供其他担保物等。
寻求法律帮助：
- 在整个过程中，如果您遇到任何法律问题或困惑，应及时向我咨询，以便获得专业的法律建议和帮助。
最后，房产抵押是一种有效的债权保全方式，但前提是必须办理抵押登记。在房产不能过户的情况下，您应重点关注抵押登记的办理和房产状态的变化，以确保您的债权得到充分保障。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。